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全國首例地塊在廣州成功出讓 “三限雙競”能否降低房價？
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低房價、高地價、微利潤
“這是廣州土地出讓史上規(guī)則最嚴格的一次出讓。”說起此次破天荒的出讓，廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛表示。
此次出讓的ＫＸＣ—Ｈ３和ＫＸＣ—Ｈ４兩地塊需嚴格執(zhí)行“三限雙競”要求，即在限戶型、房價、銷售對象的基礎(chǔ)上，競房價、地價。
據(jù)了解，兩地塊均位于廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城廣汕公路以南、開創(chuàng)大道以東，距離中心城區(qū)約１５—２０分鐘車程，總面積達２３萬多平方米。
按照規(guī)定，中標人在所得地塊開發(fā)住宅建設(shè)總面積的９０％以上，要建９０平方米以下中小戶型，最高售價不得超過６０００元／平方米，最終限價以中標人成交房價為準；購房者必須有廣州市戶口，且中低收入家庭優(yōu)先，本區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶優(yōu)先。
參加投標的開發(fā)商要“競低房價”和“競高地價”。其中，Ｈ３的地價比起始價每高９０萬元可得１分，Ｈ４的地價比起始價每高１４０萬元可得１分；房價報價比最高限價每平方米每低１０元可得１分，最后的競標總分由地價得分和房價得分相加得出。
值得一提的是，這次出讓還明確要求開發(fā)商兩年內(nèi)竣工，在拿到預(yù)售許可證之日起１０天內(nèi)，必須開盤售樓。如果開發(fā)商在未來售樓時超過最高限價，或有捂盤惜售、囤積房源等行為，房管部門有權(quán)取消房屋預(yù)售許可證，責令退回房價超出部分。
同時，國土房管部門還規(guī)定了房屋裝修標準，裝修所用材料更指定了品牌供應(yīng)商，每平方米的裝修標準在６００—７００元左右。
經(jīng)過資格審查，僅有深圳萬科聯(lián)合體、保利和廣東龍光集團三大開發(fā)商參與投標。主持此次招標活動的廣州建筑工程監(jiān)理有限公司總經(jīng)理張志華表示，由于是大型地塊，又有“三限雙競”條件，投標者不多是意料中的事。
最終，面積較大的Ｈ４地塊被龍光集團以低房價競得，最高房屋售價僅為４０００元／平方米，而萬科聯(lián)合體則以２６３５元／平方米的高地價競得Ｈ３地塊，最高房價仍為６０００元／平方米。
中標結(jié)果公布后，兩中標者都表示項目開發(fā)利潤甚微。萬科集團一位負責人說：“我們這次拿地的開發(fā)利潤肯定低于２０％。但是，這種通過政府引導(dǎo)結(jié)合市場的賣地模式，價格相對合理，利于穩(wěn)定房價?！?/P>
經(jīng) 過
一波三折，延期出讓近半年
廣州科學(xué)城上述兩幅地塊最后得以成功出讓，可謂一波三折，前后延期出讓近半年。
建設(shè)部等９部門去年在其聯(lián)合制定的實施“國六條”細則《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中，曾明確“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。
這使自２００２年７月１日起施行的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的做法，有了重大變革：使房價與地價上漲分離，避免了“最高應(yīng)價者為土地使用者”，地價越拍越高從而拉升房價的弊端。
去年８月，作為全國首次出現(xiàn)的“限價房”地塊——廣州科學(xué)城Ｈ３和Ｈ４地塊就曾推出，當時最高限價同為６０００元／平方米，但由于采取掛牌方式引起質(zhì)疑。因為根據(jù)該方式“最高應(yīng)價者得” 的規(guī)則，房價不能在受限的同時降低，與政府提供廉價中小戶型商品房的初衷背道而馳。
當時，６０００元／平方米的限價遠高于科學(xué)城周邊樓盤售價，有業(yè)內(nèi)人士認為，政府這一限價會給市場一種暗示，誘導(dǎo)開發(fā)商大膽向６０００元高價靠攏。
這促使廣州于去年１２月４日在全國率先發(fā)布公告：科學(xué)城Ｈ３、Ｈ４地塊使用權(quán)出讓方式改為招標“雙競雙限”(限戶型、房價競房價、地價)。現(xiàn)在，從緊鄰的萬科城和保利林語山莊每平方米分別７５００—９０００元和５８００—６５００元的房價來看，限價房所設(shè)６０００元／平方米的最高限價是合理的。
影 響
導(dǎo)向作用大于實際效果
數(shù)據(jù)顯示，廣州去年一手住宅均價為６３７３元／平方米，比２００５年上漲了１２５６元／平方米。這次“三限雙競”地塊成功拍出后，將至少提供４６０３套中小戶型住宅。這究竟能對樓價有多大影響？
廣州市光大地產(chǎn)集團副總經(jīng)理陳洪志認為，“廣州未來幾年一手住宅供應(yīng)量應(yīng)在１０００萬平方米左右，而４０００元／平方米的限價房僅占總量的２．８％，對整體房價影響不會太大?！?/P>
也有開發(fā)商表示，“三限雙競”對房價的影響更多在心理層面，顯示了政府賣地政策導(dǎo)向，但只有大量采用這種模式，才可能真正降低房價。
“現(xiàn)有方式還有待改進。”有專家指出，一方面，它會造成房價和地價的懸殊，使開發(fā)商銷售困難；而消費者在購買同一地段的不同樓盤時，可能在房價上相差１０多萬元，并不公平。
摘自：粵建網(wǎng)