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汲取成功國家經(jīng)驗(yàn) 解決中低收入家庭住房問題
瀏覽次數(shù)：865首都社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所課題組 王鴻春 張曉冰
中低收入家庭的住房問題，是一個(gè)重大的民生問題，同時(shí)又是一個(gè)世界性的難題。放開眼光，看看國外，其它國家有哪些成功的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒呢？本文立足國情、市情，同時(shí)把目光投向世界上成功解決了此難題的一些國家，提出了解決中低收入家庭住房問題的應(yīng)對(duì)之策。這是一篇值得重視的文章。
當(dāng)前，如何解決中低收入家庭的住房問題，已成為從中央到地方政府都格外關(guān)注的一個(gè)重大的民生問題。為解決這一問題，我國政府先后制定了一系列政策。北京市去年出臺(tái)的“北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006－2010年)”也明確提出:針對(duì)不同收入家庭，建立由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房三個(gè)層次構(gòu)成的住房保障體系，切實(shí)保障城鎮(zhèn)中低收入家庭，特別是低收入家庭的基本與合理的住房需求。那么，北京市中低收入家庭的住房情況如何？國外在解決這一問題上有哪些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)？北京市如何結(jié)合實(shí)際情況來破解這一難題呢？
一、國外解決中低收入家庭住房問題的主要經(jīng)驗(yàn)是什么
中低收入家庭的住房問題是一個(gè)世界性的問題。不過，西歐、北美及亞洲的一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)經(jīng)過多年的探索，已經(jīng)建立起了相對(duì)成熟的公共住房制度，他們在公共住房建設(shè)、分配以及管理方面積累了一些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
經(jīng)驗(yàn)一:解決中低收入家庭住房問題的基本思路是大力發(fā)展公共住房
國外住房供應(yīng)體系大致分為兩個(gè)部分:市場商品化交易部分和政府保障部分。由于住房具有社會(huì)保障性質(zhì)，幾乎所有的國家政府都會(huì)為保障公民基本的居住權(quán)，而為中低收入階層解決住房問題提供幫助。
所謂公共住房，指的是為了解決中低收入階層居民的居住問題，由政府直接投資建造或以一定方式對(duì)建房機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)助、由建房機(jī)構(gòu)建設(shè)，并以較低價(jià)格、租金向中低收入家庭進(jìn)行出售、出租的住房。它具有這樣幾個(gè)基本特征:其一，政府的干預(yù)性，公共住房是政府進(jìn)行再分配的重要方式之一；其二，需求對(duì)象的有限性，主要是中低收入者；其三，經(jīng)營目的的非營利性；其四，分配標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)雜性；其五，價(jià)格的低廉性，公共住房的出售或出租的價(jià)格低于一般的市場價(jià)，差價(jià)主要來源于政府在土地供應(yīng)、房租和稅收等方面的政策性補(bǔ)貼。例如，新加坡實(shí)行“居者有其屋”政策時(shí)，土地價(jià)格是倒過來算的，即先把老百姓能承受的價(jià)格算出來，比如普通家庭4－6年的收入是多少，如果平均是25萬，那么房價(jià)就定在25萬。從25萬里扣除建筑成本、房地產(chǎn)商一定比例的利潤(非暴利)后，剩下的就是土地價(jià)格，然后按照這個(gè)價(jià)格賣給房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商不拿暴利，政府賣土地也不要暴利，這樣百姓就能買得起房了。
經(jīng)驗(yàn)二:公共住房沒有最好的模式，只有適合的模式
公共住房問題雖然是城市化進(jìn)程中面臨的一個(gè)共性問題，但各國解決這一共性問題的方法卻不盡相同，他們在政策制定、發(fā)展模式、保障對(duì)象、表現(xiàn)形式等方面都存在差異。(見表1)
| 國家(地區(qū)) | 公共住房形式 | 保障對(duì)象 |
| 美 國 | 公共住房 | 占總?cè)丝诒壤?5% 以下的中低收入家庭 |
| 德 國 | 福利住房 | 以出租房的形式提供給低收入者 |
| 法 國 | 社會(huì)住宅 | 低收入者 |
| 日 本 | 公營住宅 | 住房困難及低收入者 |
| 新加坡 | 組 屋 | 中低收入階層 |
| 瑞 典 | 公益住房 | 為所有公民提供，不僅限于低收入家庭 |
| 中國香港 | 公屋/居屋 | 政府提供，公屋用以出租，居屋供市民購買 |
以公共住房的覆蓋面來看，美國采取的是以“市場為主、適度保障”為原則，公共住房只覆蓋占總?cè)丝诒壤?5％以下的中低收入家庭；新加坡的組屋政策覆蓋了85％的居民；而瑞典的公益住房則面向所有公民，并不僅限于低收入家庭。從政府介入公共住房的方式來看，各國的方式也有區(qū)別，有的直接興建公共住房，有的通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)公共住房，有的鼓勵(lì)居民合作建設(shè)住房，有的則通過補(bǔ)貼等多種方式實(shí)現(xiàn)居民的住房保障。
經(jīng)驗(yàn)三:有一套行之有效的公共住房專業(yè)管理體系
在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業(yè)管理體系，這個(gè)管理體系由不同的機(jī)構(gòu)組成，這些機(jī)構(gòu)從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指為公共住房專門成立的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定政策和長期發(fā)展計(jì)劃，整體負(fù)責(zé)與計(jì)劃、財(cái)政、金融、土地、法律、建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運(yùn)作。執(zhí)行層來具體落實(shí)公共住房建設(shè)和運(yùn)行。例如，韓國設(shè)立了國家住房政策審議委員會(huì)，作為公共住房的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部，下設(shè)韓國住房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負(fù)責(zé)建造面向中低收入階層的出租公房。
經(jīng)驗(yàn)四:通過完善的制度確保公共住房分配的公平
公共住房屬于政府福利，能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實(shí)施的效果，國外在公共住房分配方面有兩點(diǎn)很重要的經(jīng)驗(yàn):第一，要明確“公共住房是為最需要的人提供住房保障”這一原則；第二，只有建立科學(xué)、完善的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，才能保證公共住房分配的公平性。
以新加坡的組屋政策為例，這一政策成功解決了中低收入家庭的住房問題。目前，有85％左右的新加坡公民住進(jìn)了政府建造的組屋，其中，93％的居民擁有房屋產(chǎn)權(quán)，7％的低收入家庭是向政府廉價(jià)租賃。除了政府大力發(fā)展的因素，其完善的分配制度起到了至關(guān)重要的作用。(詳見文后鏈接)
經(jīng)驗(yàn)五:發(fā)展公共租賃住房，確保“人人有房住”
為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政策時(shí)普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收入者提供“托底性”保障。各國租賃住房的比例都相當(dāng)可觀。(見表2)以英國為例，在比例約30％的租賃住房中，20％左右是政府提供的公共租賃住房，10％為私人租賃住房。英國政府把持續(xù)供應(yīng)可負(fù)擔(dān)住宅(即廉租房)列為重要的施政目標(biāo)，在倫敦2004年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1/4為可負(fù)擔(dān)用房。
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國家 |
住房自有率(調(diào)查時(shí)間) |
租賃住房比重 |
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澳大利亞 |
71.6%(1990) |
28.4% |
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加拿大 |
64.1%(1993) |
35.9% |
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歐盟15國 |
56.0%(1990) |
44.0% |
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法國 |
54.5%(1997) |
45.5% |
|
德國 |
38.0%(1990) |
62.0% |
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意大利 |
68.0%(1990) |
32.0% |
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日本 |
61.3%(1988) |
38.7% |
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英國 |
67.3%(1997) |
32.7% |
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美國 |
66.8%(1999) |
33.2% |
(數(shù)據(jù)來源:《全球化世界中的城市——全球人類住區(qū)報(bào)告2001》)
法國政府曾出臺(tái)規(guī)定，要求全國所有市鎮(zhèn)必須保證20％以上的住房是廉租房，否則將受處罰，政府每年撥出專項(xiàng)資金以長期推行廉租房和租房補(bǔ)貼計(jì)劃。在美國，政府為解決低收入者住房問題，制定了完善的住房補(bǔ)貼制度。各地方政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，定期對(duì)當(dāng)?shù)胤课葑饨疬M(jìn)行綜合調(diào)查，向低收入人群發(fā)布住房信息。一般來講，政府對(duì)申請(qǐng)房租補(bǔ)貼的低收入家庭限定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定，租房家庭只需支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房東。政府同時(shí)規(guī)定低收入者在享受政府補(bǔ)貼的同時(shí)，也須履行一定的義務(wù)，只要年齡在18到62歲之間，如果沒有工作或者不是全時(shí)制在大學(xué)深造，必須每個(gè)月參加社區(qū)服務(wù)至少8小時(shí)。
經(jīng)驗(yàn)六:通過立法和金融保障，推動(dòng)公共住房發(fā)展
國外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的，公共住房體系的建立也得益于法律的強(qiáng)力保障。在美國、日本、新加坡等國家，公共住房立法都是國家大法，英國十分重視住房法規(guī)，先后頒布過幾十部，包括《住房法》、《住房與建筑法》、《住房與規(guī)劃法》等。
住房金融有住宅業(yè)發(fā)展的“蒸汽機(jī)”、“加速器”之稱，住房金融的發(fā)展，有助于解決公共住房建設(shè)的資金瓶頸問題，對(duì)住房消費(fèi)也將產(chǎn)生強(qiáng)大的助推作用。公共住房發(fā)展較好的國家，一般都有專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)。在日本，官辦的住房金融公庫直接面向中低收入者發(fā)放低息或無息貸款。美國在上世紀(jì)80年代建立了聯(lián)邦住宅管理局，對(duì)住房抵押貸款實(shí)行擔(dān)保。
經(jīng)驗(yàn)七:注重公共住房和諧發(fā)展防止貧民窟的出現(xiàn)
公共住房的選址和布局既關(guān)系到城市總體規(guī)劃的和諧，也與社會(huì)的穩(wěn)定和諧緊密相關(guān)。如果公共住房集中在城市特定區(qū)域，形成了貧民窟，低教育水平、低就業(yè)率、高犯罪率就會(huì)成為影響城市和諧的隱患。美國一些城市很早就備受貧民窟問題的困擾，1973年起美國政府開始把分散低收入者住房、改善社區(qū)質(zhì)量納入公共住房政策，這才有效地避免了貧民窟的出現(xiàn)。
法國也由于“富人區(qū)”與“廉租區(qū)”涇渭分明，各大城市紛紛出現(xiàn)貧富對(duì)立的局面，導(dǎo)致社會(huì)矛盾激化，近兩年來連續(xù)發(fā)生騷亂事件。富人不敢到“廉租區(qū)”來，也不對(duì)窮人進(jìn)行幫助；而住在廉租房里的窮人則仇視富人，久而久之，社會(huì)矛盾激化，暴力、吸毒、走私等社會(huì)問題層出不窮。法國政府為此出臺(tái)了以“貧富混居”為主要解決方案的“城市更新計(jì)劃”，不再人為地分割富人區(qū)和窮人區(qū)，把廉租房建在普通住宅區(qū)，使低收入者與高收入者“同在一個(gè)屋檐下”。根據(jù)該計(jì)劃，今后法國的房地產(chǎn)商開發(fā)大型樓盤，必須向政府承諾其所建住宅含有一定比例的廉租房。
二、怎樣才能建立一個(gè)完善的住房保障體系？可行的思路有哪些
從1998年國務(wù)院23號(hào)文發(fā)布以來，根據(jù)中央的住房改革精神，北京市相繼推行了經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度，初步建立了以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主體的住房保障體系。但從總體上看，供應(yīng)不足已成為當(dāng)前住房保障體系的突出問題。近年來，隨著住房市場化的推進(jìn)、土地供應(yīng)政策的調(diào)整、征地拆遷難度的加大，經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)格倒掛，供給比例逐年下降。而廉租房總體覆蓋面還很窄，覆蓋人群只占到北京市城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的2％，且實(shí)物配租比例較低，截止到目前，只有一個(gè)實(shí)物配租項(xiàng)目安排了359戶家庭。
除供應(yīng)量不足外，北京市住房保障體系更多的問題存在于具體運(yùn)行和管理環(huán)節(jié)，這在經(jīng)濟(jì)適用房制度的運(yùn)行中體現(xiàn)得較為突出。由于準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)簡單化、供應(yīng)對(duì)象過于寬泛，經(jīng)濟(jì)適用房制度很難保證那些最需要解決住房問題的中低收入家庭的優(yōu)先權(quán)；在個(gè)人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)了騙購、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使經(jīng)濟(jì)適用房制度的公平性受到質(zhì)疑；由于退出機(jī)制的缺位，一方面使政府投入大量財(cái)力物力興建的保障性住房不能持續(xù)發(fā)揮保障功能，另一方面還導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房“商品化”，一些經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易，其投資回報(bào)率甚至比商品房還高；另外，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建筑標(biāo)準(zhǔn)偏高的現(xiàn)象也比較普遍。
公共住房體系的建立是一個(gè)涉及面廣、難度大、周期長的系統(tǒng)工程，國外比較成熟的公共體系的建立，大都經(jīng)歷了數(shù)十年甚至上百年的發(fā)展。而我們對(duì)住房保障體系的探索，從1998年的住房制度改革開始，只有不到十年的時(shí)間?！氨本┳》拷ㄔO(shè)規(guī)劃(2006－2010年)”已經(jīng)提出，到2020年形成完善的政府住房保障體系，要實(shí)現(xiàn)這一規(guī)劃目標(biāo)，除了要解決好現(xiàn)存的問題，更要有長遠(yuǎn)的眼光，要看到我們將要遇到的問題。在總結(jié)國外發(fā)展公共住房經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們提出建立健全一個(gè)完善的政府住房保障體系的可行思路。
思路一:將“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場”加以區(qū)分，應(yīng)成為政府制定住房政策的基本原則
國外的公共住房發(fā)展告訴我們一條最基本的經(jīng)驗(yàn)是:通過市場化的方式不可能解決所有人的住房問題，中低收入家庭的住房問題必須靠公共住房來解決，通過建立健全住房保障機(jī)制，為困難家庭的基本住房需求“托底”。
很多發(fā)達(dá)國家都實(shí)行住房分類供應(yīng)，高收入者和中高收入者在市場上購買商品房，中低收入者則通過住房保障制度來解決住房，二者的比例隨各國的經(jīng)濟(jì)狀況、保障政策不同而不同。在一些發(fā)達(dá)國家，即便居民平均收入已達(dá)到很高的水平，保障性住房仍然占有相當(dāng)比重，比如:英國發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然已經(jīng)歷過“公房私有化”的階段，到目前為止，仍然有20％的居民住房通過住房保障制度來解決。
因此，我們發(fā)展住房應(yīng)遵循“保障＋市場”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場由市場機(jī)制來進(jìn)行資源配置，政府通過制定政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控。將“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場”加以區(qū)分，應(yīng)成為政府制定住房政策的基本原則。
思路二:要強(qiáng)調(diào)政府在保障性住房體系中的主體地位
在明確了“保障”與“市場”的關(guān)系之后，還要明確的一點(diǎn)是:誰是保障性住房體系的主體？建立完善的住房保障體系，必須強(qiáng)調(diào)政府的主體地位，這主要體現(xiàn)在管理和投入兩個(gè)方面。
自1998年住房制度改革以來，保障性住房出現(xiàn)的一系列問題主要是管理的問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，公共住房的運(yùn)行是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。北京市最近成立了住房保障辦公室，隸屬于建委，主要負(fù)責(zé)對(duì)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策性、保障性住房的開發(fā)管理工作。這一舉措說明政府已經(jīng)在加強(qiáng)保障性住房管理方面邁出了重要的一步。
加大投入，將保障性住房的投入納入財(cái)政預(yù)算，是建立住房保障體系的基本保障。目前，除了對(duì)廉租房及住房補(bǔ)貼有少量投入外，其它涉及住房保障的支出都未能納入財(cái)政預(yù)算安排。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入主要體現(xiàn)在土地劃撥、稅費(fèi)減免等政策層面，資金投入不多。資金投入不足影響了保障性住房資源的積累和住房保障政策的執(zhí)行。
國外的公共住房政策對(duì)政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財(cái)政預(yù)算安排以及專項(xiàng)基金等配套政策。各國因政策不同，公共住房投入占財(cái)政支出的比例上還是有差別的。例如，日本政府投入資金建設(shè)的住宅占到總建設(shè)戶數(shù)將近一半，公共住房投入占財(cái)政支出比例1993年的數(shù)字為13.76％；美國政府只對(duì)少數(shù)低收入者給予特惠政策，公共住房投入占中央財(cái)政支出的比例較小，但1999年的數(shù)字也達(dá)到了2.88％。
思路三:摸清住房保障對(duì)象數(shù)量，是制定住房保障政策最基礎(chǔ)的工作
公共住房的保障對(duì)象是中低收入群體。中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是制定住房保障政策的一個(gè)核心問題，確定這個(gè)群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)。
確定居民收入線是實(shí)行住房分類供應(yīng)的基礎(chǔ)。在美國，居民收入線由各城市政府劃分，每年公布一次，每個(gè)城市各不相同。美國幾個(gè)大城市的居民收入線大體是:戶年收入在12萬美元以上為高收入者；戶年收入在2.4萬－12萬美元之間為中等收入者；戶年收入在2.4萬美元以下為低收入者。最初，劃分收入線有一套復(fù)雜的計(jì)算辦法，在實(shí)行一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)，每年計(jì)算出高中低收入者占總戶數(shù)的比例，大多為20:62:18。因而決定，以后均按此比例結(jié)合收入統(tǒng)計(jì)進(jìn)行計(jì)算，免去以前的復(fù)雜計(jì)算。在日本，這個(gè)比例為20:50:30。
現(xiàn)階段，我國的高中低收入人群的比例、結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)國家存在較大差異，相對(duì)而言，中低收入者所占比例要大得多。確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，需要統(tǒng)計(jì)部門在統(tǒng)計(jì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法得出。在確定合理的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)之后，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計(jì)劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對(duì)象的數(shù)量，這是一項(xiàng)復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。
思路四:完善住房保障體系，是一個(gè)漸進(jìn)的過程，應(yīng)遵循“適度保障”、“動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)”的原則
由于公共住房工程的長期性和復(fù)雜性，很多國家在發(fā)展公共住房時(shí)，都會(huì)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民住房狀況，制定明確的發(fā)展計(jì)劃，以完成公共住房發(fā)展目標(biāo)。例如，日本為緩解住房短缺的壓力，制定了住房政策的總目標(biāo)以及與之配套的若干個(gè)“五年計(jì)劃”，對(duì)推動(dòng)公共住房建設(shè)起到了重要作用。
我們制定住房保障體系的發(fā)展計(jì)劃應(yīng)注意以下兩點(diǎn):首先，根據(jù)我們中低收入者比例較大的特點(diǎn)，短時(shí)間內(nèi)全都納入住房保障體系顯然不現(xiàn)實(shí)，應(yīng)按照“適度保障”的原則，建立多層次的住房保障體系；其次，應(yīng)根據(jù)發(fā)展和需求的變化，按照“動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)”原則，逐步擴(kuò)大保障范圍、提高保障水平，保障重點(diǎn)應(yīng)從最低收入者到中低收入者逐步調(diào)整。
思路五:“人人有房住不等于人人有房產(chǎn)”，應(yīng)充分重視租賃型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例
政府為中低收入家庭提供住房保障的方式不外乎兩種，一種是制定優(yōu)惠政策，讓中低收入居民購買公共住房；另一種就是租賃:直接提供出租住房或提供租金補(bǔ)貼。住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題，對(duì)于購買力弱甚至不具備購買力的人來說，住房是最基本的生存保障，是政府應(yīng)該盡最大可能提供的福利。國外發(fā)展公共住房的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民支付能力的提高，會(huì)有更多的人選擇購買住房，但總會(huì)存在一定比例的最低收入者無力購房，因此，廉租房作為政府完全保障型的住房將長期存在。
在“北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006－2010年)”中，我們看到了一系列增加租賃型保障住房的做法:比如:“通過租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房、存量住房和公有住房資源的整合，積極探索建立政策性租賃住房體系，用于解決‘夾心層'、引進(jìn)人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題”、“逐步擴(kuò)大廉租住房保障范圍，將住房困難標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大至人均建筑面積10平方米”，“轉(zhuǎn)變供應(yīng)模式，由銷售為主過渡到租售并舉，將經(jīng)濟(jì)適用住房的租售比提高到1:4左右”。
從這些措施，我們可以看到，建立政策性租賃住房體系、擴(kuò)大廉租住房保障范圍等一系列措施已經(jīng)進(jìn)入政府的工作日程，但租賃型保障住房要覆蓋哪些人群、有多大缺口，還需要在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，制定出具體的計(jì)劃。
資金短缺一直是廉租房發(fā)展的瓶頸，在政府投入有限的情況下，應(yīng)在盤活存量住房資源上多下工夫。一方面政府收購部分符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房；另一方面，對(duì)合適的廉租房房源進(jìn)行登記，給予房主優(yōu)惠，鼓勵(lì)其把住房作為廉租房出租給符合條件的家庭，租金補(bǔ)貼方式可參考國外的做法。
思路六:嚴(yán)格控制保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)“滿足基本住房需求”原則
通過與國外公共住房居住面積比較，不難發(fā)現(xiàn)，我們的保障性住房居住面積處于相對(duì)較高的水平。保障性住房的居住面積應(yīng)以“滿足基本住房需求”為原則，在保障性住房數(shù)量不足的情況下更應(yīng)嚴(yán)格貫徹這個(gè)原則。
另外，國際家庭組織聯(lián)盟和國際住房和城市規(guī)劃聯(lián)合會(huì)曾聯(lián)合提出對(duì)歐洲國家住房最大、最小、平均居住面積的建議(見表3)。這個(gè)建議也可供我們參考。
| 類別 面積 |
第一類 | 第二類 | 第三類 | 第四類 | 第五類 |
| 最小
平均 最大 |
20.7
32.9 48.2 |
35.9
53.0 82.3 |
49.5
64.3 97.9 |
60.6
78.6 140.7 |
42.9
61.5 96.8 |
注 第一類:老年家庭居住的僅有一間臥室的平房；第二類:城市中四口之家居住的無電梯多層住宅中的單元；第三類:城市中五口之家居住的有電梯住宅中的單元；第四類:七口之家居住的兩層住宅或公寓；第五類:鄉(xiāng)村地區(qū)五口之家的住房。(數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)研究)
美國解決公共住房的一個(gè)基本思路是:根據(jù)中低收入者占居民總數(shù)的比重，每年保證建設(shè)一定比例的公共住房，經(jīng)過若干年的積累，解決了數(shù)量問題后，再轉(zhuǎn)向提高住宅水平。在美國實(shí)行公共住房政策的前20年里，一直堅(jiān)持以建設(shè)100平方米以下的小戶型住宅為主。德國、瑞典、日本三國的資料顯示，1960年～2004年的40多年時(shí)間里，這三個(gè)國家每年建設(shè)住房的平均套型，除個(gè)別年份外，絕大多數(shù)年份在100平方米以下。新加坡的組屋政策到現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行了50年，前20年當(dāng)中，主要建設(shè)每套40～70平方米的小戶型組屋，近20來年才改為建設(shè)85～125平方米的組屋(其中建設(shè)過少量140平方米的組屋)。雖然2004年新加坡的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到2.5萬美元，因人多地少，新加坡政府仍堅(jiān)持建設(shè)85～125平方米的組屋，其中85～99平方米的占70％，99～125平方米的占30％。
我們的住房保障制度處于起步階段，居住面積應(yīng)以“滿足基本住房需求”為原則，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先，居住面積應(yīng)受到嚴(yán)格控制。在這個(gè)前提下，還要明確各種戶型比例，制定相關(guān)執(zhí)行細(xì)則。另外，把家庭人口規(guī)模引入標(biāo)準(zhǔn)也十分必要。在目前土地資源相對(duì)緊張、供應(yīng)量相對(duì)不足的情況下，加大供應(yīng)才是硬道理，保障性住房應(yīng)該按照面積低標(biāo)準(zhǔn)、土地高利用率的原則進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。