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通過首付和利率收緊房貸打擊囤地 觀望新政效應(yīng)房市臨拐點(diǎn)
瀏覽次數(shù)：703 有業(yè)內(nèi)人士指出，由于操作層面等具體問題解決不了，兩項(xiàng)政策可能還是很難逾越宏觀調(diào)控的執(zhí)行難題
宏觀調(diào)控明顯又緊密起來了。
10月9日，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。
而9月27日，央行與銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(即359號文)，將第二套房的首付比例提至四成，同時(shí)，其利率也不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并將嚴(yán)格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
兩項(xiàng)政策可謂是大刀闊斧。然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于操作層面等具體問題解決不了，兩項(xiàng)政策可能還是很難逾越宏觀調(diào)控的執(zhí)行難題。
“如果沒有更多相關(guān)政策出臺，明年上半年房價(jià)借奧運(yùn)會繼續(xù)上漲，風(fēng)險(xiǎn)還會很大。”中國國際金融公司研究部高級經(jīng)理白宏煒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言。
收緊信貸賽跑漲價(jià)預(yù)期
這個(gè)國慶長假似乎注定成了兩項(xiàng)政策的分界點(diǎn)，節(jié)前359號文，節(jié)后39號令。
實(shí)際上，359號文件出臺的前后幾天，市場反應(yīng)還十分明顯。
然而，好景不長，這種下挫態(tài)勢在經(jīng)過了一個(gè)長假的消化之后，很快又調(diào)轉(zhuǎn)頭來，繼續(xù)上揚(yáng)，并在假后第一個(gè)交易日來了一個(gè)“開門紅”。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與新政將有可能產(chǎn)生的“實(shí)際效應(yīng)”不無關(guān)系。
“商業(yè)銀行控制開發(fā)貸款，真正沖擊的是資金有限的中小房地產(chǎn)公司，對于萬科、保利、招商地產(chǎn)這些資本雄厚，融資渠道多樣的上市地產(chǎn)公司而言，不會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響；其次，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)都在不斷的增加商品住房的需求，供不應(yīng)求仍然是樓市未來一段時(shí)間內(nèi)的決定性因素，對第二套房提高首付款比例及利率雖然限制了部分投資需求，但并不能扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的局勢，未來樓市仍有極大的發(fā)展空間?！苯鹩烧J(rèn)為，正是基于這種判斷，359號文件似乎并沒有改變地產(chǎn)股長線漲勢的格局。
跳出資本市場來談，似乎也不容樂觀。
此前雖有媒體報(bào)道深圳等城市受政策影響房屋日銷售量急劇下降的情況，在北京，記者也了解到，很多原本打算在國慶節(jié)期間推出的樓盤都紛紛向后延期，而消費(fèi)者中，觀望態(tài)度也暫時(shí)占據(jù)了上風(fēng)，甚至出現(xiàn)了退單的現(xiàn)象。
“新政通過首付和利率對投資者相應(yīng)控制，增加投資成本，分散部分投資需求，但第二套房本身沒有明確界定。從投資角度看，各個(gè)區(qū)域不一樣，投資成本增高后收益是否降低不好說，另外，投資渠道現(xiàn)在有所增加，新政是否能掠走投資樓市的資金也不好說?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)指出。
據(jù)了解，目前，對于第二套房的界定到底是以個(gè)人還是以家庭為標(biāo)準(zhǔn)，各大銀行做法并不統(tǒng)一。
“現(xiàn)在回報(bào)有兩種，一是租賃回報(bào)，一是增值收益回報(bào)。如果增值仍然很高，控制不了的話，投資需求就會一直存在。同時(shí)，如果投資回報(bào)仍舊比投資其他行業(yè)要高，投資者仍舊不會撤出樓市?！币髣t環(huán)說，這里存在一個(gè)對房地產(chǎn)大勢判斷的問題。
金地集團(tuán)總裁張華綱也認(rèn)為，樓市里的確會有一部分投資者，但也不至于把房價(jià)推得如此之高，其實(shí)還有很大一部分需求是恐慌性需求，“大學(xué)一畢業(yè)或畢業(yè)一兩年就要買房?！?BR>
提高門檻謹(jǐn)防土地壟斷
金融政策效應(yīng)的大討論還沒結(jié)束，節(jié)后，國土資源部359號文又如一枚重磅炸彈出爐，給金秋十月的房地產(chǎn)市場增加了幾分緊張的色彩。
“這個(gè)政策對于開發(fā)商的資金鏈影響非常大。”陽光100董事長易小迪在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，之前，如果拿了1000畝土地，付三分之一的土地出讓金就能拿到300畝左右的土地證，要是按此政策，交清了土地出讓金才能拿土地證的話，很多中小公司或者非上市公司可能就會被拒之于門外。
然而，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，國土資源部對土地出讓金“付清才能發(fā)放土地證”的政策會不會導(dǎo)致有限的土地資源被少數(shù)的上市公司和地產(chǎn)大鱷們壟斷，從而壟斷房價(jià)。而近一年的事實(shí)表明，上市公司占據(jù)了土地招拍掛市場的主角，地王紀(jì)錄不斷被刷新，房價(jià)和地價(jià)屢屢被推向新高。
“上市公司先拿土地來資本市場圈錢，然后再把圈來的錢高價(jià)圈地，周而復(fù)始?！睒I(yè)內(nèi)人士水皮直言，有人算過一筆賬，目前這些以地王價(jià)格拿下的土地，都是建立在之后五年房地產(chǎn)價(jià)格要以每年漲20％的速度之上。房價(jià)不漲都不可能。
而剛剛香港上市的潘石屹一聽到這個(gè)消息，第一反應(yīng)就是“利好”。
“這對我們公司是一個(gè)利好的消息，因?yàn)槲覀兊母偁帉κ稚倭?，現(xiàn)在拿一塊地的話，動不動就是幾個(gè)億，幾十個(gè)億的資金，中國5萬多家的房地產(chǎn)公司，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司想短時(shí)間里拿出這些資金的難度會比較大?！迸耸僬f。
業(yè)內(nèi)人士善意地提醒，在給開發(fā)商設(shè)立資金門檻的時(shí)候，也要謹(jǐn)防壟斷的出現(xiàn)，否則調(diào)控的效果也將會大打折扣。
政策方向
有了以往幾年宏觀調(diào)控“失靈”的教訓(xùn)，此次調(diào)控政策的緊密出臺不免會讓業(yè)界對“越調(diào)越高”心存余悸。
“前不久，我問一個(gè)上市公司的老總，你們的利潤怎么會有這么高呢，他笑呵呵地回答我，這些利潤的一半都是來自于宏觀調(diào)控的貢獻(xiàn)?！迸耸俚难酝庵?，此前，宏觀調(diào)控實(shí)際上是房價(jià)高漲的主要推手之一。
而目前，房地產(chǎn)還將面臨更為趨緊的經(jīng)濟(jì)熱問題，調(diào)控難度顯然已加大。
下一步房地產(chǎn)調(diào)控更多地將會與大的宏觀調(diào)控背景結(jié)合起來，加息被寄予很高的期望。
此前不久，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾大膽建言一次加息200個(gè)基點(diǎn)。但也有不同意見者。
“金融政策必然加大力度，但是否一定反映在加息幅度增加多少點(diǎn)上還不好說，到底未來以多少個(gè)基點(diǎn)的方式加也很難判斷?！敝袊嗣翊髮W(xué)金融與證券研究所教授李樹森指出，利率是牽一發(fā)動全身的政策，一定要仔細(xì)權(quán)衡。
李樹森更傾向于采取加息加調(diào)整存款準(zhǔn)備金率加公開市場業(yè)務(wù)相結(jié)合的貨幣手段來調(diào)整。
金育松則認(rèn)為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)的，并對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。
摘自：粵建網(wǎng)