當(dāng)前位置：首頁(yè) > 信息傳達(dá) >
建設(shè)部、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)談新《物業(yè)管理?xiàng)l例》及貫徹落實(shí)情況
瀏覽次數(shù)：638 2007年10月30日15時(shí)，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)姜萬(wàn)榮、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳偉接受中國(guó)政府網(wǎng)專訪，就“新修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定及貫徹落實(shí)情況”與網(wǎng)民在線交流。
主 題： 新修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定及貫徹落實(shí)情況
時(shí) 間： 2007年10月30日(星期二)15時(shí)
嘉 賓： 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng) 姜萬(wàn)榮
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 陳偉
[主持人]各位網(wǎng)友大家好，歡迎關(guān)注中國(guó)政府網(wǎng)在線訪談。為了更好地規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了修改，并于2007年10月1日起施行修改后的條例。今天我們的演播室就請(qǐng)到了建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)姜萬(wàn)榮、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳偉，兩位嘉賓將就新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定及貫徹落實(shí)情況與廣大網(wǎng)友進(jìn)行在線交流。首先歡迎兩位嘉賓。網(wǎng)友對(duì)此次修訂物業(yè)管理?xiàng)l例極為關(guān)注?！2007-10-30 15:00:00]
[網(wǎng)友 網(wǎng)球手]為什么要對(duì)原有的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修訂？此次修訂主要有哪些新意？政府部門主要出于哪些考慮呢？ [2007-10-30 15:00:07]
[建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng) 姜萬(wàn)榮]2003年9月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以來(lái)，對(duì)于依法規(guī)范物業(yè)管理行為起到了非常重要的作用，但在發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，《物權(quán)法》從維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā)，對(duì)涉及到物業(yè)管理中的問(wèn)題做了更加明確的規(guī)定。為了確保下位法與上位法一致，也為了解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院再次對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂。主要考慮的還是法律的上位法和下位法的銜接，二是解決目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題?！2007-10-30 15:00:37]
[主持人]近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，與人民群眾的生活日益密切，當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展的總體情況如何？存在哪些急需解決的問(wèn)題？ [2007-10-30 15:01:04]
[中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 陳偉]物業(yè)管理實(shí)際上是與我們國(guó)家的房改和住房商品化密切相關(guān)的，中國(guó)內(nèi)地最早的物業(yè)管理是1981年有了第一家物業(yè)管理公司，但是真正物業(yè)管理的發(fā)展是從90年代開(kāi)始的。特別是近年來(lái)它的發(fā)展是非?？斓?。從目前物業(yè)管理來(lái)看，按照不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前我們國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員大概有300多萬(wàn)，城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達(dá)到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能達(dá)到70%甚至80%、90%。所以說(shuō)物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐漸成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加就業(yè)的新興行業(yè)?！2007-10-30 15:01:52]
[主持人]那現(xiàn)在物業(yè)管理還存在哪些問(wèn)題呢？ [2007-10-30 15:06:38]
[陳偉]物業(yè)管理的發(fā)展和我們國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)是相關(guān)的，在迅猛發(fā)展的同時(shí)也暴露出很多實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題。比如物業(yè)管理從行業(yè)來(lái)看，有些企業(yè)還有些違規(guī)行為，比如服務(wù)意識(shí)比較差，少服務(wù)多收費(fèi)或者亂收費(fèi)的現(xiàn)象還存在。還有的物業(yè)管理企業(yè)利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)謀取自身利益。另外有物業(yè)管理企業(yè)和公用部門之間的責(zé)任劃分不明確產(chǎn)生的矛盾，有開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理不銜接以及銷售前期的虛假承諾導(dǎo)致的一些矛盾糾紛。還有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主的自律機(jī)制沒(méi)有建立起來(lái)，業(yè)主的公共意識(shí)沒(méi)有建立起來(lái)，沒(méi)有按照法律的規(guī)定履行職責(zé)，有時(shí)候甚至濫用權(quán)力損害了業(yè)主的共同利益。所以這里面的矛盾和問(wèn)題是多方面的?！2007-10-30 15:07:48]
[主持人]新修訂的條例在業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司等共同決定事項(xiàng)內(nèi)容方面有哪些改變？這種改變會(huì)對(duì)保障業(yè)主權(quán)益帶來(lái)哪些影響？ [2007-10-30 15:17:12]
[姜萬(wàn)榮]原來(lái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)公司需經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的三分之二以上通過(guò)。也就是說(shuō)原來(lái)的表決是采取單一指標(biāo)，主要考慮的是房屋建筑面積及對(duì)應(yīng)的投票權(quán)數(shù)。新的條例除了維持原來(lái)的投票權(quán)數(shù)以外又新增加了業(yè)主人數(shù)的規(guī)定，新條例第12條規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主且人數(shù)也要超過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，這樣修訂是為了更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。防止面積比較大的業(yè)主左右表決權(quán)。 [2007-10-30 15:17:55]
[主持人]網(wǎng)友對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的規(guī)定非常關(guān)注。有網(wǎng)友問(wèn)：新修訂的條例在涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決通過(guò)原則方面有何調(diào)整？主要出于何種考慮？ [2007-10-30 15:24:00]
[陳偉]和原來(lái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》最大的區(qū)別就是表決增加了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以前是按照投票權(quán)數(shù)，按照面積的套數(shù)來(lái)作指標(biāo)的，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)，這就是考慮到開(kāi)發(fā)商有可能是一個(gè)業(yè)主，但是他占的面積比較大，所以影響表決的結(jié)果，而現(xiàn)在增加了表決的人數(shù)的規(guī)定，這是增加了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。第二個(gè)大的變化就是關(guān)于表決的比例，原來(lái)根據(jù)舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》有幾個(gè)重大事項(xiàng)，比如制定、修改《業(yè)主公約》，制定、修改《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程》，以及選舉業(yè)主委員會(huì)這些重大事項(xiàng)原來(lái)是要求特別多數(shù)的表決原則，也就是必須有三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議，現(xiàn)在為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，變成了一個(gè)普通、多數(shù)表決規(guī)則，也就是按照現(xiàn)在的二分之一。一是增加了標(biāo)準(zhǔn)，二是改變了原來(lái)的表決比例。如果還有一個(gè)大的變化就是在舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的重大事項(xiàng)中沒(méi)有關(guān)于業(yè)主重建、改建建筑物事項(xiàng)的規(guī)定，而新的條例根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決重建、改建建筑物的時(shí)候也作為一個(gè)重大事項(xiàng)按照雙三分之二原則進(jìn)行表決?！2007-10-30 15:26:30]
[主持人]好，謝謝陳秘書(shū)長(zhǎng)。網(wǎng)友注意到新修訂的條例中將物業(yè)管理企業(yè)的稱謂改為了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有網(wǎng)友問(wèn)：為何要做這種稱謂上的調(diào)整？這種調(diào)整會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？ [2007-10-30 15:30:28]
[姜萬(wàn)榮]做這樣的調(diào)整主要是突出物業(yè)管理首先是服務(wù)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定得很明確，物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托，為業(yè)主做服務(wù)。現(xiàn)在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置，使有些業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)管理企業(yè)不是在做服務(wù)，而是在做管理。那么這次在修訂條例過(guò)程中我們也就更加突出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識(shí)。另外也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確?！2007-10-30 15:34:19]
[主持人]新修訂的條例增加了街道辦事處等基層政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的管理，請(qǐng)問(wèn)地方政府部門在這些方面有哪些具體職責(zé)？ [2007-10-30 15:34:19]
[陳偉]地方政府主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方面對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立具有指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé)，另一方面也要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)的監(jiān)督，如果業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)做出的決定危害了業(yè)主的利益或者做出了與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定的時(shí)候地方政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)有效干預(yù)?！2007-10-30 15:34:32]
[網(wǎng)友 19851126]我對(duì)于新修訂條例中新出現(xiàn)的管理規(guī)約不太了解，能否介紹一下相關(guān)情況？ [2007-10-30 15:41:37]
[陳偉]實(shí)際上新修訂條例中的管理規(guī)約也是根據(jù)物權(quán)法做的一種調(diào)整，根據(jù)原來(lái)2003年9月1日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，當(dāng)時(shí)我們有兩個(gè)，叫業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約。但是物權(quán)法用了管理規(guī)約這個(gè)詞，實(shí)際上管理規(guī)約和我們?cè)瓉?lái)說(shuō)的業(yè)主公約是一個(gè)概念，實(shí)際上就是業(yè)主自我約束決定業(yè)主共同利益的基本契約。大家如果理解原來(lái)的業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)管理規(guī)約只是一個(gè)稱謂上的不同?！2007-10-30 15:42:42]
[主持人]有網(wǎng)友注意到新修訂的條例不僅更加保護(hù)與尊重業(yè)主的物權(quán)，而且更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主行為的規(guī)范。有網(wǎng)友問(wèn)：新條例在業(yè)主自我約束方面有哪些新規(guī)定？作為業(yè)主應(yīng)該著重注意哪些方面？ [2007-10-30 15:47:22]
[陳偉]實(shí)際上新的條例是把《物權(quán)法》作為上位法進(jìn)行的調(diào)整，實(shí)際上在業(yè)主自我約束方面在2003年的條例中就有。實(shí)際上《物業(yè)管理?xiàng)l例》的新變化就是把物權(quán)法78條第二款關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主權(quán)益的情況下受侵害的業(yè)主可以向法院申請(qǐng)撤銷決定的。這個(gè)規(guī)定也是對(duì)業(yè)主自我約束的法律訴訟的救濟(jì)手段。另一方面新修訂的條例在其他的關(guān)于業(yè)主內(nèi)部自我規(guī)范機(jī)制這塊，2003年的條例有比較明確的規(guī)定了。作為業(yè)主可以根據(jù)物權(quán)法以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主委員會(huì)的一些不當(dāng)行為主張他自己的權(quán)利。我覺(jué)得無(wú)論是新修訂的條例還是物權(quán)法也都是有規(guī)定的。 [2007-10-30 15:48:18]
[主持人]有網(wǎng)友留言：物權(quán)法已經(jīng)于今年正式頒布實(shí)施，物權(quán)法中有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)一章與物業(yè)管理活動(dòng)緊密相關(guān)。那么，物權(quán)法究竟對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)帶來(lái)哪些主要影響？ [2007-10-30 15:51:33]
[姜萬(wàn)榮]物權(quán)法是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的一個(gè)上位法，它的頒布實(shí)施有助于推進(jìn)條例的貫徹執(zhí)行，使物業(yè)管理活動(dòng)更加有法可依，使廣大業(yè)主的合法權(quán)益得到更有效的維護(hù)。而且物權(quán)法中的共有權(quán)利和義務(wù)奠定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的共有部分的權(quán)利和基礎(chǔ)。并且條例對(duì)公有產(chǎn)權(quán)界定的更加明晰，這幾方面就從根本上避免了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛。 [2007-10-30 15:54:34]
[主持人]業(yè)主委員會(huì)到底該如何成立？新舊物業(yè)公司該如何更替呢？ [2007-10-30 16:02:16]
[陳偉]實(shí)際上這里面有一個(gè)概念，業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)成立的概念，是一個(gè)選舉的概念，實(shí)際上成立的應(yīng)該是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)成立的過(guò)程中選舉出業(yè)主委員會(huì)，而至于業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉我們根據(jù)2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》有一個(gè)配套的規(guī)范性文件，就是業(yè)主大會(huì)的規(guī)程，其中對(duì)業(yè)主大會(huì)的籌備以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)的選舉以及業(yè)主大會(huì)的決議等都有詳細(xì)的規(guī)定。所以具體在操作過(guò)程中業(yè)主可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的規(guī)程以及地方的房地產(chǎn)主管部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。新舊物業(yè)公司的交替實(shí)際上涉及的是合同方的改變問(wèn)題，物業(yè)管理?xiàng)l例也對(duì)此做了原則性的規(guī)定。在項(xiàng)目交接的時(shí)候物業(yè)管理企業(yè)必須做好配合工作，應(yīng)該在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主持下進(jìn)行交接。這方面各地都有一些地方性的政策進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范?！2007-10-30 16:02:49]
[網(wǎng)友 語(yǔ)鴻]業(yè)主要求成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，碰到這兩種情況怎么辦？1、開(kāi)發(fā)商因利益需要拒絕配合成立，不提供任何資料；2、房產(chǎn)局物業(yè)辦要求確認(rèn)業(yè)主身份必須達(dá)100%，而業(yè)主在開(kāi)發(fā)商不配合的情況下又根本做不到?！2007-10-30 16:10:17]
[陳偉]業(yè)主大會(huì)的成立按照現(xiàn)行業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定，開(kāi)發(fā)商是很關(guān)鍵的，他作為第一業(yè)主在房屋銷售到一定程度的時(shí)候，當(dāng)業(yè)主具備成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候開(kāi)發(fā)商應(yīng)該作為籌備人參加的。但是在實(shí)踐的過(guò)程中有可能出現(xiàn)一種情況，就是開(kāi)發(fā)商怠于履行開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，但是法律規(guī)定業(yè)主可以自行籌備，但是前提是在地方政府的指導(dǎo)之下進(jìn)行的。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正當(dāng)理由拒絕履行籌備業(yè)主大會(huì)和組建業(yè)主大會(huì)的義務(wù)的話，我覺(jué)得這應(yīng)該積極和有關(guān)部門溝通，希望通過(guò)有關(guān)行政監(jiān)管部門的監(jiān)管來(lái)達(dá)到目標(biāo)?！2007-10-30 16:11:32]
[主持人]有網(wǎng)友問(wèn)：感覺(jué)現(xiàn)在條例在操作性和細(xì)節(jié)處理方面還需要加強(qiáng)，建設(shè)部是否有相關(guān)的配套文件保障該條例的實(shí)施呢？ [2007-10-30 16:11:59]
[姜萬(wàn)榮]國(guó)務(wù)院條例作為行政法規(guī)規(guī)定了大的原則，在條例出臺(tái)以后建設(shè)部也陸續(xù)對(duì)原來(lái)已有的辦法進(jìn)行修訂，主要有公共維修基金管理辦法，物業(yè)企業(yè)資格管理規(guī)定，業(yè)主大會(huì)規(guī)程，業(yè)主服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)管理制度暫行規(guī)定等等，這些配套法規(guī)有的在修訂，也的在起草，通過(guò)這些法規(guī)的修訂使物業(yè)管理制度更加完善?！2007-10-30 16:12:55]
[主持人]也有網(wǎng)友留言：盡管業(yè)主享有監(jiān)督權(quán)，但是其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)限制了相關(guān)權(quán)利的行使。針對(duì)這一問(wèn)題，政府部門將采取哪些措施？ [2007-10-30 16:14:21]
[姜萬(wàn)榮]政府采取的措施主要是加大宣傳力度，使業(yè)主對(duì)條例有更多的了解；另外是盡快建立相關(guān)的制度，通過(guò)制度保障條例的實(shí)施；三是發(fā)揮房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處的作用，組織業(yè)主選出水平比較高，懂這方面業(yè)務(wù)的業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代業(yè)主行使這方面的權(quán)利；四是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，多辦一些宣傳活動(dòng)，多搞一些咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)。 [2007-10-30 16:14:42]
[網(wǎng)友 主權(quán)至上]在商品房產(chǎn)權(quán)交易后，業(yè)主個(gè)人對(duì)套內(nèi)驗(yàn)收，有了問(wèn)題可以找開(kāi)發(fā)商。但是由于公共部位在保修期內(nèi)出了質(zhì)量問(wèn)題或者雖然出了保修期但是的確是施工質(zhì)量出了問(wèn)題，該由誰(shuí)去找開(kāi)發(fā)商交涉呢（業(yè)委會(huì)尚未成立），是物業(yè)公司還是業(yè)主個(gè)人？ [2007-10-30 16:16:18]
[陳偉]我認(rèn)為在業(yè)主個(gè)人在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有成立的情況下發(fā)現(xiàn)公共部位有瑕疵他有權(quán)利也有義務(wù)向開(kāi)發(fā)商反映這個(gè)情況，或者通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)反映?！2007-10-30 16:17:43]
[主持人]條例修改對(duì)絕大多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)是大好事，但是對(duì)條例修訂的相關(guān)內(nèi)容很多人還是不了解的，怎么才能讓更多的人更準(zhǔn)確地了解相關(guān)的規(guī)定，政府部門在宣傳方面有哪些具體舉措呢？ [2007-10-30 16:18:41]
[姜萬(wàn)榮]其實(shí)我們今天的活動(dòng)也是宣傳方面的舉措，大家有什么問(wèn)題可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)提出來(lái)，我們?cè)诤线m的機(jī)會(huì)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)給大家進(jìn)行回復(fù)，另外政府主要還是要求地方在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后加強(qiáng)宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮街道以及行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，盡可能把條例的主要規(guī)定，特別是涉及到維護(hù)業(yè)主權(quán)益的規(guī)定再通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞阶尨蠹腋嗟亓私膺@方面的知識(shí)?！2007-10-30 16:19:19]
[網(wǎng)友]當(dāng)今很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于因物業(yè)糾紛而不拒交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,不分緣由,動(dòng)輒實(shí)施強(qiáng)行切斷水電供應(yīng),而不予訴諸法律的粗暴做法,新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為什么不做明確禁止呢? [2007-10-30 16:20:09]
[陳偉]我想這種情況還是個(gè)別的情況，對(duì)個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)斷水?dāng)嚯娺M(jìn)行收費(fèi)的問(wèn)題實(shí)際上不是違反行政法規(guī)的問(wèn)題了，這里面涉及的要么是違反和約的問(wèn)題，要么還涉及侵權(quán)的問(wèn)題，對(duì)這個(gè)問(wèn)題業(yè)主可以通過(guò)法律手段維護(hù)他的權(quán)利，同時(shí)也可以向相關(guān)政府部門投訴?！2007-10-30 16:20:40]
[網(wǎng)友]諸如電信公司在小區(qū)新建基站的問(wèn)題該怎么處理，是否需要經(jīng)過(guò)全體小區(qū)業(yè)主的同意？因?yàn)轭愃频募m紛發(fā)生過(guò)不少，但物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等對(duì)此規(guī)定的很模糊?！2007-10-30 16:21:58]
[陳偉]《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為我們國(guó)家規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的行政法規(guī)總體上還是原則性的規(guī)定，不可能對(duì)特別具體的東西進(jìn)行規(guī)范，關(guān)于新建基站的問(wèn)題，我認(rèn)為基站建在小區(qū)共用部位應(yīng)該征得小區(qū)業(yè)主共同同意。如果基站建立的位置有可能與個(gè)別業(yè)主有利害關(guān)系，除了征得業(yè)主大會(huì)的同意還應(yīng)該征得有厲害關(guān)系的業(yè)主的同意?！2007-10-30 16:23:00]
[網(wǎng)友]在具有一定規(guī)模的小區(qū)里，假如某幢某處要修理，究竟是在整個(gè)小區(qū)的維修資金內(nèi)分?jǐn)?，還是在該幢樓內(nèi)業(yè)主的維修資金內(nèi)分?jǐn)?，還是在與該某處使用最密切的業(yè)主的維修資金內(nèi)分?jǐn)?？（關(guān)系到如何理解《物權(quán)法》第76條的精神，假如按照該條的語(yǔ)境來(lái)分析，似乎要由小區(qū)全體業(yè)主來(lái)分?jǐn)?，因?yàn)樵摋l規(guī)定“制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”等應(yīng)由業(yè)主共同決定?！2007-10-30 16:23:55]
[陳偉]如果維修改造僅僅涉及到建筑物的本體、樓層或門棟，就應(yīng)該由該部分業(yè)主來(lái)分?jǐn)?，如果涉及到整個(gè)小區(qū)的話就應(yīng)該由全體業(yè)主來(lái)分?jǐn)?。 [2007-10-30 16:24:19]
[網(wǎng)友]在對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)一步規(guī)范的情況下對(duì)物業(yè)管理人員有何要求和制度？ [2007-10-30 16:27:33]
[姜萬(wàn)榮]規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)必須首先規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)人員，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理。對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，在去年已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，建設(shè)部和人事部聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，從事物業(yè)管理專業(yè)人員經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格后，才能夠擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人?！2007-10-30 16:28:39]
[網(wǎng)友 "12412412"]物業(yè)公司駐扎在小區(qū)里，這種＂強(qiáng)行住在主人家＂式的社區(qū)管理模式，能體現(xiàn)業(yè)主的＂主人＂地位嗎？居委會(huì)是管理業(yè)主的，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)也是管理業(yè)主的．廣大業(yè)主頭上的＂婆婆＂是否太多了？ [2007-10-30 16:34:05]
[陳偉]這位網(wǎng)友可能對(duì)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)的性質(zhì)定位的認(rèn)識(shí)有偏差。實(shí)際上物業(yè)公司使用的物業(yè)管理用房也是由業(yè)主提供的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物權(quán)法也好，物業(yè)管理用房的所有人是業(yè)主，物業(yè)公司在沒(méi)有業(yè)主的許可情況下是不可能駐扎在小區(qū)里面的，物業(yè)管理公司受業(yè)主委托進(jìn)行管理，居委會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)及物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)實(shí)際上他們是從不同角度為業(yè)主提供服務(wù)的，并非管理部門?！2007-10-30 16:35:02]
[主持人]有網(wǎng)友問(wèn)：怎么不在條例中規(guī)定業(yè)委會(huì)成員報(bào)酬問(wèn)題，如何籌集？ [2007-10-30 16:38:06]
[姜萬(wàn)榮]業(yè)主委員會(huì)委員要不要拿報(bào)酬給多少報(bào)酬，應(yīng)該由全體業(yè)主通過(guò)民主協(xié)商方式，在管理規(guī)約中規(guī)定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》不可能從行政的角度強(qiáng)制規(guī)定給業(yè)主委員會(huì)委員多少報(bào)酬?！2007-10-30 16:38:46]
[網(wǎng)友]地下車庫(kù)、特別是做防空用的地下車庫(kù)應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)為區(qū)分歸宿依據(jù)，作防空用的地下車庫(kù)的建設(shè)成本無(wú)疑歸集到了整個(gè)小區(qū)的建設(shè)成本中，如開(kāi)發(fā)商無(wú)產(chǎn)權(quán)則歸業(yè)主。同理，對(duì)小區(qū)道路和綠化，小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商均無(wú)產(chǎn)權(quán)，而這些設(shè)施歸全體業(yè)主所有并負(fù)責(zé)維護(hù)。如小區(qū)范圍內(nèi)地下車庫(kù)（非防空用）屬開(kāi)發(fā)商，那么開(kāi)發(fā)商在出具產(chǎn)權(quán)證明的同時(shí)，還必須出具分?jǐn)偣妹娣e的證明及負(fù)責(zé)相應(yīng)的公用設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用。我的理解是否正確？如理解有問(wèn)題，請(qǐng)建設(shè)部姜萬(wàn)榮同志指教并給出答案及相關(guān)理由?！2007-10-30 16:41:13]
[陳偉]一是小區(qū)內(nèi)占用防空設(shè)施的地方車庫(kù)歸屬問(wèn)題。我覺(jué)得地下車庫(kù)的歸屬比較復(fù)雜，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》是比較明確的，就是車庫(kù)、停車設(shè)施的歸屬根據(jù)物權(quán)法第74條主要根據(jù)當(dāng)事人之間的約定，也就是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的約定來(lái)決定歸屬方式。約定有三種，一種叫出租，一種是出售，一種叫附贈(zèng)，所以判斷歸屬的時(shí)候受到要根據(jù)約定，如果沒(méi)有約定的話應(yīng)該尊重事實(shí)。由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間通過(guò)協(xié)商的方式?jīng)Q定它的使用以及它的收益分配?！2007-10-30 16:41:20]
[網(wǎng)友]物業(yè)公司的財(cái)務(wù)到底是由誰(shuí)來(lái)審計(jì)，業(yè)主大會(huì)有沒(méi)有審計(jì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)的權(quán)利？ [2007-10-30 16:42:25]
[陳偉]我想作為監(jiān)督來(lái)講，這里面涉及到物業(yè)管理收費(fèi)的兩種模式，分位酬金制和包干制，從包干制角度來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)更多地體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間自負(fù)盈虧的交易關(guān)系；而酬金制更多的是物業(yè)公司拿業(yè)主的錢代業(yè)主辦事，這時(shí)候他獲得一定的酬金報(bào)酬，所以從嚴(yán)格的角度來(lái)講，酬金制收費(fèi)模式下的物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)應(yīng)該說(shuō)完全有權(quán)利定期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。 [2007-10-30 16:45:14]
[主持人]小區(qū)地面車位是否應(yīng)當(dāng)收取費(fèi)用，其收益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有？ [2007-10-30 16:46:50]
[陳偉]我想代表中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)這個(gè)問(wèn)題做一個(gè)系統(tǒng)一點(diǎn)的闡述，因?yàn)樽罱餀?quán)法實(shí)施后全國(guó)各地出現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間因?yàn)榈孛孳囄坏臍w屬問(wèn)題發(fā)生一些矛盾，甚至訴諸法律了，各方有不同的看法，而且爭(zhēng)論也比較多，所以為了讓大家了解問(wèn)題，形成共識(shí)、化解矛盾，我想講以下幾點(diǎn)：首先，我覺(jué)得地面停車位涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是停車位的歸屬問(wèn)題，是停車費(fèi)的歸屬問(wèn)題。停車位的歸屬《物權(quán)法》第74條有明確規(guī)定，也就是可以根據(jù)74條判斷停車位的歸屬，一個(gè)是約定，一個(gè)是占用道路和其他場(chǎng)地的車位應(yīng)該屬業(yè)主共有，但是物權(quán)法實(shí)施前是比較麻煩的事，實(shí)際上現(xiàn)在說(shuō)的都是物權(quán)法實(shí)施以前的事，因?yàn)楦鶕?jù)法不溯及既往的原則，應(yīng)該分不同的性質(zhì)，比如危改房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的情況是不一樣的，不應(yīng)該簡(jiǎn)單認(rèn)定由業(yè)主共有或者某個(gè)開(kāi)發(fā)商所有?！2007-10-30 16:47:46]
[陳偉]停車費(fèi)的歸屬這塊，法律還是有明確規(guī)定的，也就是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定。利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)該征得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意，其次要辦理有關(guān)手續(xù)，利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益一個(gè)是補(bǔ)充專項(xiàng)資金，另外可以按照業(yè)主大會(huì)決定使用。在現(xiàn)實(shí)中如何判斷這個(gè)東西呢？我認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)生活中根據(jù)這一條款的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主要主張地面停車收益必須有三個(gè)前提條件：一是地面停車位應(yīng)該明確歸屬業(yè)主共有情況下才能主張權(quán)利；二是業(yè)主主張權(quán)利應(yīng)該是在2003年9月1日以后；三是業(yè)主主張權(quán)利的前提應(yīng)該是經(jīng)營(yíng)者的停車費(fèi)在扣除經(jīng)營(yíng)成本、報(bào)酬、稅金后還有盈余。我們現(xiàn)在大量的地面停車位為什么收費(fèi)呢？實(shí)際上有兩個(gè)依據(jù)，一是具有合同的依據(jù)，也就是同大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是根據(jù)停車合同收費(fèi)的，第二全國(guó)很多大城市物價(jià)部門都制定了停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)現(xiàn)行地面停車收費(fèi)是有政策依據(jù)?！2007-10-30 17:02:06]
[陳偉]對(duì)于現(xiàn)階段一些業(yè)主在《物權(quán)法》出臺(tái)后反映因?yàn)檎加脴I(yè)主共用道路和其他場(chǎng)所的車位屬于業(yè)主共有，而主張不交停車費(fèi)或者主張停車收益的情況要做具體的判斷。首先對(duì)物權(quán)法實(shí)施以前沒(méi)有明確歸屬的地面車位和沒(méi)有明確性質(zhì)的停車收益，我們認(rèn)為如果很簡(jiǎn)單地采取追討舊帳的情況是不太妥當(dāng)?shù)模驗(yàn)榉刹荒芩菁凹韧?，否則會(huì)引發(fā)很多矛盾；其次，我們認(rèn)為對(duì)一些經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅小區(qū)，我們?cè)谖餀?quán)法出臺(tái)前在測(cè)算物業(yè)管理總體收入的時(shí)候把地面停車的收入是計(jì)算在內(nèi)的，也就是說(shuō)在這種情況下我們制定出的物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是偏低的，所以在物業(yè)費(fèi)沒(méi)有調(diào)整的情況下如果簡(jiǎn)單認(rèn)為停車收益歸業(yè)主所有，實(shí)際上是不符合當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)的實(shí)際情況的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)定價(jià)的時(shí)候已經(jīng)考慮到停車收入的因素，所以價(jià)格定得比較低，如果停車收益再歸業(yè)主所有，那么現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅小區(qū)的管理費(fèi)是入不敷出的。這也是我們網(wǎng)友應(yīng)該注意到的實(shí)際情況?！2007-10-30 17:02:42]
[陳偉]按照物權(quán)法第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有是沒(méi)有問(wèn)題的，但是這個(gè)共有并不意味著每個(gè)業(yè)主都單獨(dú)所有車位，有很多小區(qū)并不能保證每個(gè)業(yè)主都有車位，所以在這種情況下停車業(yè)主所交的停車費(fèi)扣除管理費(fèi)用以外的剩余收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。如果業(yè)主地面停車不交費(fèi)可能導(dǎo)致不良后果：一，車位管理要失去經(jīng)費(fèi)來(lái)源；二，對(duì)其他無(wú)車業(yè)主也是利益侵占，因?yàn)闆](méi)有車的業(yè)主沒(méi)有占用車位，但是停車位這一公共資源被部分有車業(yè)主占用了，理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上付出代價(jià)?！2007-10-30 17:02:50]
[網(wǎng)友 老物業(yè)人]物業(yè)管理過(guò)程當(dāng)中遇到房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移后原來(lái)業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)該怎樣收回？舉例:某業(yè)主甲在開(kāi)發(fā)商那里買房后未按照約定來(lái)接房(但開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將產(chǎn)權(quán)證辦理給業(yè)主甲),過(guò)兩年后該業(yè)主已經(jīng)將該房轉(zhuǎn)賣給業(yè)主乙(房屋已經(jīng)實(shí)際實(shí)施物業(yè)管理2年,業(yè)主甲從來(lái)沒(méi)有繳納過(guò)物業(yè)費(fèi)),業(yè)主乙手持自己的產(chǎn)權(quán)證來(lái)接房并不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)證辦理之前的物業(yè)管理費(fèi),請(qǐng)問(wèn)是否應(yīng)該將該房屋交給業(yè)主乙,同時(shí)之前物業(yè)費(fèi)應(yīng)該怎么收取?向誰(shuí)收取?謝謝! [2007-10-30 17:03:43]
[陳偉]物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)傆袃煞N情況，一是由業(yè)主承擔(dān)，二是由受益者承擔(dān)。條例規(guī)定，業(yè)主和使用人可以通過(guò)約定來(lái)決定誰(shuí)來(lái)繳費(fèi)，但業(yè)主承擔(dān)最終的繳費(fèi)責(zé)任?！2007-10-30 17:05:41]
[網(wǎng)友 倪老三]目前，業(yè)委會(huì)成為現(xiàn)代社區(qū)居民意識(shí)中逐漸能夠接受的組織，但在實(shí)際操作中，業(yè)委會(huì)卻成為不少小區(qū)矛盾的根源，他們通常與房地行政部門、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、居委會(huì)等形成利益共同體，侵害業(yè)主的利益，引發(fā)了社區(qū)尖銳矛盾。請(qǐng)問(wèn)高層是否關(guān)注到這一問(wèn)題，是否考慮到制定相應(yīng)的辦法來(lái)監(jiān)督？ [2007-10-30 17:07:25]
[陳偉]業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，實(shí)際過(guò)程中業(yè)委會(huì)有濫用職權(quán)的情況，如果發(fā)生這種情況《物業(yè)管理?xiàng)l例》有明確規(guī)定，20%以上的業(yè)主提議可以重新選舉業(yè)主委員會(huì)。物權(quán)法明確規(guī)定，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)做出的侵害業(yè)主的行為或者決定的話，可以提請(qǐng)法院撤銷這種決定或者行為。當(dāng)然，一些地方的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作也是在地方房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處的監(jiān)管之下進(jìn)行的，所以也可以訴諸行政部門，采取一些行政性的手段?！2007-10-30 17:08:17]
[網(wǎng)友]有很多已建成入住小區(qū)由于開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題，比如綠化縮水，房屋及設(shè)施質(zhì)量等問(wèn)題，業(yè)主提出來(lái)了物業(yè)也解決不了，那在這個(gè)時(shí)候業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？ [2007-10-30 17:09:24]
[陳偉]我認(rèn)為我們首先還是要分清兩種關(guān)系，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間是房屋買賣合同的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積縮水、綠化不配套的問(wèn)題應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商違約了，業(yè)主應(yīng)該根據(jù)房屋買賣合同的約定向開(kāi)發(fā)商謀求解決。物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)服務(wù)者，他本身不能解決這些問(wèn)題，但是他們也有義務(wù)向開(kāi)發(fā)商反映這些問(wèn)題?！2007-10-30 17:10:10]
[網(wǎng)友]物業(yè)管理?xiàng)l件明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以共同決定建筑物及附屬設(shè)施的改建重建，眾所周知，重建改建屬于對(duì)物的處分不屬于管理范疇，為什么條例又做出業(yè)主大會(huì)不得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定？ [2007-10-30 17:11:15]
[姜萬(wàn)榮]對(duì)建筑物的改建和擴(kuò)建不但涉及到改建擴(kuò)建業(yè)主的自身利益，還涉及到相關(guān)人的利益，涉及到相關(guān)人的利益就需要征求利害關(guān)系人的意見(jiàn)。改建擴(kuò)建不但要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)和相關(guān)權(quán)利人的同意，還要遵守有關(guān)法律法規(guī)，該到規(guī)劃部門辦手續(xù)的辦手續(xù)。 [2007-10-30 17:12:03]
[主持人]好，謝謝今天兩位嘉賓回答了網(wǎng)友非常多的問(wèn)題，再這里再次感謝兩位嘉賓幫助網(wǎng)友解答相關(guān)的疑問(wèn)，非常感謝作客中國(guó)政府網(wǎng)，感謝兩位嘉賓、各位網(wǎng)友，下次再見(jiàn)。 [2007-10-30 17:13:00]