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重慶三名廳級領導干部貪腐案件追蹤：警惕城建規(guī)劃權力尋租
瀏覽次數(shù)：903建設規(guī)劃的紅線退一點，規(guī)劃格局改動一點，普通人是難以覺察出來的，但對房地產(chǎn)商來說卻意味著巨大利益
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，調整容積率、調整規(guī)劃、改變土地用途能帶來驚人的利潤
調整規(guī)劃目前是“封閉循環(huán)”，缺乏公示、聽證等程序，業(yè)內人士建議，應出臺詳細的規(guī)范性文件，建立有效的監(jiān)督機制
權力不受監(jiān)督必然產(chǎn)生腐敗，同時也毀掉了一批領導干部。重慶市渝中區(qū)原副區(qū)長王政、渝中區(qū)委原副書記鄭維、沙坪壩區(qū)原副區(qū)長陳明三人，因收受房地產(chǎn)開發(fā)商巨額賄賂，近日分別被法院判處死緩和13年、10年有期徒刑。
這起“窩案”中，三名領導干部出賣手中的權力，為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取利益，受賄總額高達1100多萬元。他們的落馬不僅在社會上反響強烈，也使城建規(guī)劃中的尋租交易部位浮出水面。
交易部位之一：提高容積率
在寸土寸金的城市，建設規(guī)劃的紅線退一點，規(guī)劃格局改動一點，普通人是難以覺察出來的，但對房地產(chǎn)商來說卻意味著巨大利益。容積率就是這樣一個老百姓聽起來陌生，但只需稍微改動調高，即可為開發(fā)商帶來巨大利潤的“魔術棒”。
容積率是指建筑區(qū)劃內總建筑面積與用地面積的比值，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，容積率越高，可供其銷售的面積就越多，獲利越多。一塊占地1萬平方米的土地，假使容積率是3，意味著可建3萬平方米，如果把容積率提高到3.5，則可建3.5萬平方米。如果以每平方米3000元的價格出售，可以多得1500萬元。
檢察機關調查表明，王政等人正是利用手中職權，為開發(fā)商調高容積率。2003年7月，開發(fā)商譚某找到王政，希望提高樓盤容積率。王政于是給時任重慶市規(guī)劃局用地處處長的陳明打招呼。隨后，他又在譚某遞交的申請?zhí)岣呷莘e率的報告上簽下“請給與大力支持”的意見。
按照規(guī)定，譚某公司開發(fā)項目容積率不能超過5，但最終規(guī)劃部門還是將譚某公司項目的容積率調整到不大于7。通過增大容積率，譚某的利潤一下就增加了1000多萬元。譚某為感謝王政，先后送他100余萬元。
2003年上半年，開發(fā)商柏某找到時任重慶市規(guī)劃局用地處處長的陳明，希望把自己開發(fā)項目的容積率由4.206調整到6。陳明便幫助其尋找調整容積率的理由，并出面協(xié)調關系。事后柏某送給陳明15萬元，并以低于市場的價格出售給陳明及其親屬兩間門面房。
交易部位之二：改變土地用途
重慶市政協(xié)委員邱道持說，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除調整容積率外，調整規(guī)劃，改變土地用途也能帶來驚人的利潤；土地用途決定著土地的價值，商業(yè)用地和工業(yè)用地之間的價格差異可達10倍，因此一些開發(fā)商想盡辦法打規(guī)劃的主意，改變土地用途。
2002年，重慶一房地產(chǎn)公司擬轉讓位于沙坪壩區(qū)歌樂山一塊面積為270余畝的土地，這塊規(guī)劃為“菜籃子”工程的土地性質為“農業(yè)用地”。為了獲取高額利潤，公司總經(jīng)理薛某找到時任沙坪壩區(qū)規(guī)劃分局局長的王政。王政遂利用職務之便，擅自以沙坪壩區(qū)規(guī)劃分局的名義出具一份情況說明，將該地塊性質由農業(yè)用地變更為居住用地。
薛某據(jù)此辦理了土地使用權變更登記，并在2003年7月以5334萬元價格成功轉讓該土地。土地性質調整后，薛某并未向國土部門補交土地出讓金。為感謝王政的多次“關照”，薛某先后送給王政共計人民幣120萬元、美元12萬元、歐元1萬元。
2001年，重慶一房地產(chǎn)公司的地塊因規(guī)劃調整可能喪失開發(fā)權，董事長李某找到時任沙坪壩區(qū)規(guī)劃分局局長的王政，讓其想辦法不對該地塊進行調整。于是，王政在很多場合講政府不適于統(tǒng)一收購這塊地，各方面的矛盾不好協(xié)調，從規(guī)劃角度不好調整，終于使該宗地塊的規(guī)劃未進行調整。事后，李某送給王政人民幣100多萬元、港幣20萬元、美元2.5萬元。
審批權力過大 缺乏有效監(jiān)督
邱道持分析認為，在城建規(guī)劃的制定和執(zhí)行過程中，有關部門的行政審批權過大，過于集中，尤其自由裁量權過大，再加上缺乏有效的監(jiān)督機制，是導致權力尋租的根本原因。
比如規(guī)劃法說不能擅自更改規(guī)劃，但并未對“若更改規(guī)劃應經(jīng)過哪些程序”作出具體而嚴格的界定，更未對“一旦違反規(guī)定將受到何種懲處”作出明確規(guī)定。
重慶檢察機關的調查表明，工程建設、土地出讓等建設規(guī)劃領域成為商業(yè)賄賂案件高發(fā)區(qū)，占查辦商業(yè)賄賂案件的50%左右。
重慶市政協(xié)常委、律師袁小彬說，調整規(guī)劃目前是“封閉循環(huán)”，有的項目是主管負責人說了算，打招呼、批條子或者依據(jù)一紙政府會議紀要，缺乏公示、聽證等程序。作為律師，他接觸大量因調整規(guī)劃而引發(fā)的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，“這不僅侵害了購房人、相鄰關系人的利益，也影響社會和諧”。
據(jù)他調查，重慶市相關規(guī)劃部門在對開發(fā)商調整容積率的申請進行審批時，許多情況沒有告知廣大業(yè)主，也很少召開聽證會聽取廣大業(yè)主的意見，這實際上與行政許可法的相關規(guī)定也是不相符合的。
業(yè)內人士建議，應出臺詳細的規(guī)范性文件，規(guī)定土地一經(jīng)出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規(guī)劃設計條件確定的容積率，確需調整容積率，必須舉行聽證會，向社會進行公示。如果調整容積率，對于增加的容積率對應的可建筑面積部分，應當按照同期地塊對應的樓面價2倍追繳土地出讓金，從而以經(jīng)濟杠桿有效防止開發(fā)商通過肆意更改規(guī)劃牟取暴利。
摘自：粵建網(wǎng)