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廣東省房協(xié)市場分析課題組：2008年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
瀏覽次數(shù)：1006廣東省房協(xié)市場分析課題組
（廣東省房協(xié)市場研究部、 華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所 、
廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）
一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境
上半年廣東宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 降溫 ， 完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 16018 億元，同比增長 10.7% ， 增幅回落 3.6 個(gè)百分點(diǎn) ；完成全社會固定資產(chǎn)投資 4547 億元，同比增長 18.0% ，增幅下降 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10294 元，同比增長 10.8% ；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 3.8% 。
二、數(shù)據(jù)分析
（一） 房地產(chǎn)投資
1 、 完成開發(fā)投資
廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 1342.87 億元，同比增長 34.13% ，與全國增長大體持平；增幅同比上升 2 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 占 GDP 比重為 8.38% ，同比高出 1.46 個(gè)百分點(diǎn)，低于全國水平 1.72 個(gè)百分點(diǎn) （見表 1 ）。
表 1 完成開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)表 單位：億元
|
地 區(qū) |
時(shí) 間 |
國內(nèi)生產(chǎn) 總值 |
固定資產(chǎn) 投資 |
房地產(chǎn)開發(fā) 投資 |
固定資產(chǎn)投資占 GDP 比重 |
房地產(chǎn)投資占 固定資產(chǎn)投資比重 |
房地產(chǎn)投資占 GDP 比重 |
|
全 國 |
2007 年上半年 |
118314 |
54158 |
9887 |
45.77% |
18.25% |
8.39% |
|
2008 年上半年 |
130619 |
68402 |
13196 |
52.37% |
19.29% |
10.1% | |
|
同比增長 (%) |
10.4 |
26.3 |
33.47 |
6.6 百分點(diǎn) |
1.04 百分點(diǎn) |
1.71 百分點(diǎn) | |
|
廣 東 |
2007 年上半年 |
14469.74 |
3853.15 |
1001.17 |
26.63% |
25.98% |
6.92% |
|
2008 年上半年 |
16018.01 |
4546.72 |
1342.87 |
28.39% |
29.53% |
8.38% | |
|
同比增長 (%) |
10.7 |
18.0 |
34.13 |
1.76 個(gè)百分點(diǎn) |
3.55 個(gè)百分點(diǎn) |
1.46 個(gè)百分點(diǎn) |
圖一：廣東固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比較圖
按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在上年同期增長 32.41% 的基礎(chǔ)上，又有 36.22 % 的增長；辦公樓、商業(yè)用房同比分別增長 - 11.34% 、 5.98% ，與上年同期 24.80 % 、 16.0 % 增幅相比 下降較大；其他投資增長 54.17 % ，同比 提高近 10 個(gè)百分點(diǎn) 。數(shù)據(jù)表明，投資者 進(jìn)一步加大了 對住宅 的開發(fā)投資， 其它投資則 成為新的投資熱點(diǎn) （見表 2 ）。
表 2 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表 單位：萬元
|
投資總額 |
住宅投資 |
辦公樓投資 |
商業(yè)用房投資 |
其它投資 | |
|
2007 年上半年 |
10011729 |
7035117 |
467473 |
906813 |
1602326 |
|
2008 年上半年 |
13428720 |
9582944 |
414474 |
961074 |
2470228 |
|
同比增長 (%) |
34.13 |
36.22 |
-11.34 |
5.98 |
54.17 |
2 、開發(fā)資金來源
上半年到位資金 1900.23 億元，同比增長 16.42%, 同比增幅下降 8.73 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款 445.43 億元，同比增長 18.18% ，占本年到位資金的比重基本持平，增幅同比下降 6.32 個(gè) 百分點(diǎn) ；外資 34.77 億元，同比下降 27.93 ％，占本年到位資金比重下降 1.13 個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金 690.98 億元，同比增長 60.93% ，占本年到位資金比重增加 10.65 個(gè)百分點(diǎn)；定金和預(yù)付款 729.04 億元，同比下降 6.26% ，占本年到位資金比重下降 9.28 個(gè)百分點(diǎn)。（見表 3 ）
表 3 房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 表 單位： 萬元
|
資金來源 |
國內(nèi)貸款 |
外 資 |
自 籌 |
其它（定金、預(yù)付） | |||||
|
金額 |
% |
金額 |
% |
金額 |
% |
金額 |
% | ||
|
2007 年上半年 |
16322268 |
3769164 |
23.09 |
482409 |
2.96 |
4293653 |
26.31 |
7777042 |
47.65 |
|
2008 年上半年 |
19002250 |
4454317 |
23.44 |
347694 |
1.83 |
6909834 |
36.36 |
7290405 |
38.37 |
|
同比增長 (%) |
16.42 |
18.18 |
0.35 個(gè) 百分點(diǎn) |
-27.93 |
-1.13 個(gè) 百分點(diǎn) |
60.93 |
10.05 個(gè) 百分點(diǎn) |
-6.26 |
-9.28 個(gè) 百分點(diǎn) |
圖二：廣東房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比重圖
圖三：廣東房地產(chǎn)資金總額及增長態(tài)勢圖
圖四：廣東房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)圖
（二）購置土地與購置單價(jià)
與上年同期相比， 房地產(chǎn)企業(yè) 購置土地面積增長 49.76% ，應(yīng)與去年大量購置土地后辦手續(xù)原因延后統(tǒng)計(jì)有關(guān)。購置金額增長 46.27% ，增幅減少近 40 個(gè)百分點(diǎn)。購置單價(jià)同比下降 2.52% ，增幅大幅度下滑 48 個(gè)百分點(diǎn)。（見表 4 ） 。
表 4 房地產(chǎn)企業(yè)購置土地?cái)?shù)據(jù)表 單位：萬元、萬 m 2
|
時(shí) 間 |
土地購置 | ||
|
面積 |
投資 |
單價(jià)（元 /m 2 ） | |
|
2007 年上半年 |
1254.47 |
1786854 |
1424 |
|
2008 年上半年 |
1878.72 |
2613658 |
1391 |
|
同比增長 (%) |
49.76 |
46.27 |
-2.52 |
|
同比增幅 |
22.29 個(gè)百分點(diǎn) |
-39.5 個(gè)百分點(diǎn) |
-48.27 個(gè)百分點(diǎn) |
圖五：廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和單價(jià)走勢圖
（三） 商品房建設(shè)
商品房 施工面積同比增長 35.18% ， 增幅增加 24.95 個(gè)百分點(diǎn)； 新開工面積同比增長 18.5 % ， 增幅下降 7.42 個(gè)百分點(diǎn) ；竣工面積 增長 4.04 % ，與去年同期下降 3.81 ％對比，增幅明顯 。
商品住宅施工面積同比增長 36.01% ，竣工面積同比增長 4.99% ，未來一段時(shí)間住宅市場供應(yīng)加大 （見表 5 ） 。
表 5 各類 商品房建設(shè)數(shù)據(jù) 表 單位： 萬 m 2
|
面積 |
總數(shù) |
住宅 |
辦公樓 |
商業(yè) |
其他 | |
|
2007 年 上半年 |
施工面積 |
14362.20 |
11141.40 |
588.40 |
1307.60 |
1324.81 |
|
新開工面積 |
3536.90 |
2970.41 |
41.67 |
210.98 |
313.84 | |
|
竣工面積 |
1498.46 |
1214.85 |
56.63 |
135.73 |
91.25 | |
|
2008 年 上半年 |
施工面積 |
19415.52 |
15153.76 |
699.22 |
1620.01 |
1942.53 |
|
新開工面積 |
4191.28 |
3331.02 |
124.53 |
292.29 |
443.43 | |
|
竣工面積 |
1558.97 |
1275.49 |
18.31 |
141.53 |
123.64 | |
|
同比增長 (%) |
施工面積 |
35.18 |
36.01 |
18.83 |
23.89 |
46.63 |
|
新開工面積 |
18.5 |
12.14 |
198.85 |
38.54 |
41.29 | |
|
竣工面積 |
4.04 |
4.99 |
-67.66 |
4.27 |
35.5 |
圖六：廣東商品房建設(shè)狀況圖
（四） 商品房交易
商品房銷售面積 2012.58 萬平方米，同比下降 20.35 ％；銷售額 1180.2 億元，同比下降 20.66 ％。其中， 第二季度 銷售面積 1199.84 萬平方米，環(huán)比增長 47.63% ； 銷售額 720.17 億元，環(huán)比增長 56.55% 。 上半年商品房均價(jià)是 5864 元 / 平方米，同比微降 0.39%, 環(huán)比下降 0.51% ；其中 第二季度 6002 元 / 平方米，環(huán)比增長 6.04 % 。
商品住宅均價(jià) 5711 元 / 平方米，同比增長 2.77%, 環(huán)比下降 0.12% ；其中第二季度 均價(jià) 5821 元 / 平方米，環(huán)比增長 4.96% （見表 6 ）。
表 6 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表
|
時(shí) 間 |
商品房銷售面積（萬 m 2 ） |
商品房銷售額（億元） |
均價(jià) （元 /m 2 ） |
住宅銷售面積 （萬 m 2 ） |
住宅銷售額 （億元） |
均價(jià) （元 /m 2 ） |
|
2007 年上半年 |
2526.73 |
1487.44 |
5887 |
2298.79 |
1277.50 |
5557 |
|
2008 年上半年 |
2012.58 |
1180.20 |
5864 |
1849.53 |
1056.28 |
5711 |
|
同比增長 (%) |
-20.35 |
-20.66 |
-0.39 |
-19.54 |
-17.32 |
2.77 |
|
2008 年 1 季度 |
812.74 |
460.02 |
5660 |
739.09 |
409.89 |
5546 |
|
2008 年 2 季度 |
1199.84 |
720.17 |
6002 |
1110.44 |
646.39 |
5821 |
|
環(huán)比增長 (%) |
47.63 |
56.55 |
6.04 |
50.25 |
57.7 |
4.96 |
圖七：廣東商品住宅銷售狀況圖
（五） 市場消化系數(shù)
市場消化 系數(shù)（注 1 ）越大，說明市場越活躍，消化能力越強(qiáng)。與上年同期相比，上半年市場整體消化系數(shù)均為負(fù)增長， 下降 0.4270 ，反映市場 活躍程度不夠， 消化能力較差（見表 7 ）。
表 7 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表
|
名 稱 |
2007 年 上半年 |
2008 年 上半年 |
總體增長 |
|
市場消化系數(shù) |
1.7719 |
1.3449 |
-0.4270 |
圖八：廣東商品房消化系數(shù)走勢圖
（六）二手房交易
上半年全省二手房銷售面積 1645.54 萬平方米，銷售額 434.40 億元，同比分別下降 24.79% 和 32.61% ；銷售均價(jià) 2640 元 / 平方米，同比下降 10.39 % 。其中廣州、深圳二手房銷售面積分別為 327.71 萬平方米和 224.94 萬平方米；銷售額 分別為 142.64 億元和 128.71 億元；銷售 均價(jià)分別為 4353 元 / 平方米、 5722 元 / 平方米；同比分別增長 17.08% 和 9.87% 。
第二季度廣州、深圳二手房銷售面積分別為 168.61 萬平方米、 140.36 萬平方米，環(huán)比分別增長 5.98% 和 65.95% ；銷售額分別為 74.26 億元、 75.67 億元；環(huán)比分別增長 8.61% 和 42.69% 。二季度 廣州 二手房均價(jià) 4404 元 / 平方米，環(huán)比增長 2.48% ；深圳 二手房均價(jià) 5391 元 / 平方米，環(huán)比下滑 14.02% （見表 8 ）。
表 8 二手房交易數(shù)據(jù)表
|
地 區(qū) |
時(shí) 間 |
銷售面積（萬 m 2 ） |
銷售額（萬元） |
均價(jià) （元 /m 2 ） |
|
全省 |
2007 年上半年 |
2188.07 |
6445686 |
2946 |
|
2008 年上半年 |
1645.54 |
4343983 |
2640 | |
|
同比增長 (%) |
-24.79 |
-32.61 |
-10.39 | |
|
廣 州 |
2007 年上半年 |
483.08 |
1796308 |
3718 |
|
2008 年上半年 |
327.71 |
1426421 |
4353 | |
|
同比增長 (%) |
-32.16 |
-20.59 |
17.08 | |
|
2008 年 1 季度 |
159.1 |
683787 |
4298 | |
|
2008 年 2 季度 |
168.61 |
742634 |
4404 | |
|
環(huán)比增長 (%) |
5.98 |
8.61 |
2.48 | |
|
深 圳 |
2007 年上半年 |
668.03 |
3479200 |
5208 |
|
2008 年上半年 |
224.94 |
1287060 |
5722 | |
|
同比增長 (%) |
-66.33 |
- 63.0 |
9.87 | |
|
2008 年 1 季度 |
84.58 |
530330 |
6270 | |
|
2008 年 2 季度 |
140.36 |
756730 |
5391 | |
|
環(huán)比增長 (%) |
65.95 |
42.69 |
-14.02 |
數(shù)據(jù)來源：廣東省建設(shè)廳
（七） 商品房 空置
上半年末商品房空置總量 1586.42 萬平方米，較 2007 年末增加 7. 2 萬平方米 ， 增長 0.46 ％。其中住宅空置增加 60.35 萬平方米，增長 8.03 ％。值得關(guān)注的是，其他物業(yè)待銷面積大幅度減少， 滯銷和積壓面積大幅度 增加，反映其空置的時(shí)間結(jié)構(gòu)惡化 （見表 9 ）。
表 9 房地產(chǎn) 空置 數(shù)據(jù)表 單位： 萬 m 2
|
總數(shù) |
住宅 |
辦公樓 |
商業(yè) |
其他 | |||
|
2007 年 末 |
空置面積 |
1579.21 |
751.61 |
104.59 |
439.42 |
283.59 | |
|
其中 |
待銷 |
491.74 |
268.05 |
33.97 |
100.04 |
154.59 | |
|
滯銷 |
689.57 |
352.77 |
25.71 |
189.32 |
121.76 | ||
|
積壓 |
397.9 |
130.79 |
44.91 |
150.06 |
72.14 | ||
|
滯銷和積壓 |
1087.47 |
483.56 |
70.63 |
339.39 |
129.0 | ||
|
2008 年 2 季度末 |
空置面積 |
1586.42 |
811.96 |
98.06 |
396.42 |
279.97 | |
|
其中 |
待銷 |
498.54 |
293.33 |
29.80 |
87.68 |
87.73 | |
|
滯銷 |
729.29 |
402.9 |
31.22 |
178.11 |
117.06 | ||
|
積壓 |
358.58 |
115.73 |
37.03 |
130.63 |
75.18 | ||
|
滯銷和積壓 |
1087.87 |
518.64 |
68.26 |
308.74 |
192.24 | ||
|
增長 (%) |
空置面積 |
0.46 |
8.03 |
-6.24 |
-9.79 |
-1.28 | |
|
其中 |
待銷 |
1.38 |
9.43 |
-12.28 |
-12.36 |
-43.25 | |
|
滯銷和積壓 |
0.04 |
7.25 |
-3.36 |
-9.03 |
49.02 | ||
圖九：廣東商品房空置狀況變動(dòng)圖
三、結(jié)論
1 、關(guān)于資金供應(yīng)和土地供應(yīng)。在商品房施工面積大幅度增加的同時(shí)，開發(fā)到位資金增幅下滑近 9 個(gè)百分點(diǎn) ；到位資金占開發(fā)資金的比例下降至 2003 年上半年以來最低。 從資金來源看，國內(nèi)貸款增幅放緩，定金、預(yù)付款負(fù)增長，自籌資金增速加快，增幅達(dá) 2003 年上半年以來最高， 顯示整個(gè)資金鏈條趨緊 。 土地購置單價(jià)從連續(xù) 3 年（上半年）高位增幅逆轉(zhuǎn)為輕微跌幅（ -2.52% ）。
2 、關(guān)于開發(fā)投資和商品房供應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅 為 2003 年上半年以來最大，考慮到建材和人工漲幅高，開發(fā)投資實(shí)際增幅應(yīng)適當(dāng)調(diào)低 。商品房 施工面積增幅為近年最大，應(yīng)與閑置土地政策收緊有關(guān)，將會加大后市的銷售壓力。
3 、關(guān)于銷售和空置狀況。商品房銷售面積和銷售金額同比均下降兩成，為近 5 年（上半年）來首次降幅。市場消化系數(shù)自 2003 年上半年不斷攀升以來首次下滑，低于 2006 年上半年水平。商品住宅空置量出現(xiàn)近 5 年（上半年）來首次增長。二手房銷售量與銷售額同比分別下降 25 ％和 33 ％。
4 、關(guān)于房價(jià)。商品房銷售均價(jià)同比環(huán)比均微降， 基本回落到去年同期水平 。二手房均價(jià)同比下降一成。
5 、綜上所述，除開發(fā)投資額、商品房施工面積等項(xiàng)增幅較大外，其余各項(xiàng)指標(biāo)與 2003 年以來各年度的上半年相比，均呈現(xiàn)較低的增幅，甚至出現(xiàn)跌幅，反映出市場延續(xù)去年四季度以來繼續(xù)深度調(diào)整。當(dāng)前狀況如果延續(xù)，隨著去年企業(yè)擴(kuò)張帶來后市供應(yīng)量的增加，下半年商品房空置量有增大趨勢。
2008 年 7 月 22 日
注 1 ： “市場消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。
市場消化系數(shù)計(jì)算公式： 銷售面積 / （ k ×竣工面積 + 待銷面積×以月為單位的時(shí)段數(shù) /12 ）。
一般公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量 / 市場有效供應(yīng)量。
系數(shù)的分子為銷售面積，含現(xiàn)樓和預(yù)售；分母為新竣工面積（由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷比例 k 取為 0.8 ）＋待銷面積（小于 1 年的空置量）。