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面臨多重利益主體博弈 9000億元住房保障投資計劃考驗各方智慧
瀏覽次數(shù)：702為了拉動內(nèi)需，高達(dá)9000億元的住房保障投資計劃快速啟動。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，今后3年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。
既要照顧中低收入者的居住需求，又要考慮到建設(shè)廉租房所需資金、后續(xù)管理、具體建設(shè)主體等實際問題，9000億保障型住房投資如何落地正考驗著各方智慧。
昔日的困惑
在全國各大城市中，廣州也許是最早建設(shè)保障型住房的城市之一。最初稱其為解困房，1995年改為安居房，后又稱經(jīng)濟(jì)適用房。16年的時間里共建設(shè)了7個經(jīng)濟(jì)適用房類型的住宅小區(qū)，解決了3萬低收入階層的住房問題。不過，即使在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量最高的年份，其占市場的總比例也只有5％左右。
2004年開始，這一制度淡出了市場。在當(dāng)時，經(jīng)濟(jì)適用房價格與近郊物業(yè)持平，而且建筑質(zhì)量以及配套環(huán)境差于商品房，造成不少積壓。在4年前，據(jù)有關(guān)部門節(jié)前公布的數(shù)據(jù)，目前，廣州以政府名義修建的經(jīng)濟(jì)適用房庫存達(dá)7萬多平方米，主要分布在海珠區(qū)大塘小區(qū)、天河棠下小區(qū)等三個小區(qū)。廣州已經(jīng)從2003年開始停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。
另一方面，很多購買了經(jīng)濟(jì)適用房的人又會認(rèn)為，因為小區(qū)大規(guī)模地集中了眾多低收入人群，在生活、教育配套方面似乎出現(xiàn)落差較大的感覺。時至今日，在眾多環(huán)境已經(jīng)成熟的安居小區(qū)中，由于租住的很多，治安問題依然是社區(qū)居民所重點關(guān)注的問題。
而在廉租房方面，廣州市政府的投入一直不大。從1998到2005年，廣州市7年只投入了約2.345億元，建設(shè)了1000多套廉租房，以抽簽方式分配給雙特困家庭居住。有曾經(jīng)在廣州市有關(guān)部門從事研究工作的人士說，廉租房需要政府付出更多的精力關(guān)注后續(xù)的管理，因此在過去政府更傾向于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。他透露，過去每年政府要在這方面投入3000萬~5000萬元，也只能解決200多戶特困戶的居住問題，屬于虧本又不叫好的“買賣”，因此在2007年國家出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》之前，廣州市一直對于建設(shè)廉租房并不熱衷，而更傾向于通過發(fā)放房租補貼的方式解決特困戶的居住問題。
新嘗試的后遺癥
到了2007年，廣州為了平抑房價，推出了限價房，并且把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房打包在一起，改名為新社區(qū)。一年過去了，廣州樓價出現(xiàn)了自由落體。而這些新事物也在經(jīng)受著市場的考驗。
以限價房為例，它曾經(jīng)在推出之初讓開發(fā)商打破頭搶地，如今卻成了發(fā)展商口中的賠錢貨。12月6日，廣州今年最后一批限價房在周邊低價樓盤的競爭下，不得不降價千元出售。而認(rèn)購限價房的人數(shù)與供應(yīng)量比例，也從年初的4.6∶1降低到現(xiàn)在的1.5∶1。不少開發(fā)商都表示，他們以后會慎重考慮再參與限價房開發(fā)。
而廣州的首批新社區(qū)今年交樓，也由于交通不便、配套不全，其廉租房產(chǎn)品遭到約200多戶特困戶的棄選。
也有不少業(yè)界專家認(rèn)為，廉租房的申請對象控制也是將來需要面對的難題。如果僅限于城市常住人口，對外來人口的貢獻(xiàn)忽略不計，不符合當(dāng)前城市發(fā)展的方向。而如果給外來人口解決廉租房，又擔(dān)心有刺激農(nóng)民過度移入城市的可能。
“和廉租房同質(zhì)，和限價房同價”，則又是新社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房目前正在面對的尷尬。一名已經(jīng)購買了廣州海珠大塘新社區(qū)的業(yè)主說，他們居住的小區(qū)已經(jīng)有一批特困戶先期入住了廉租房，“同樣一批房子，我爸用攢了近30年的積蓄買下來，可以讓人家租上4000個月，也就是300多年！怎么能說劃算？”
在地方財政因地價回落而吃緊，開發(fā)商參與建設(shè)的積極性不高，地方政府將因保障型住房背上龐大的后續(xù)監(jiān)控工作以及財政投資的情況下，涉及全國的住房保障計劃會否面臨多重利益主體之間的博弈？地處偏遠(yuǎn)的廉租房不適合特困戶生活、工作需求，廉租房的適用人群問題，經(jīng)濟(jì)適用房的價格超出低收入人群購買力這些問題，也不會只發(fā)生在廣州。
如何解決上述問題前，事關(guān)9000億的住房保障計劃能否順利推進(jìn)。
摘自：第一財經(jīng)日報