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突破戶籍障礙破解“夾心層”住房難題：公共租賃房，期待“全兼容”
瀏覽次數(shù)：1265——由政府建設、低于市場租金限價出租的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在
不能租廉租房，卻買不起經(jīng)濟適用房；不能買經(jīng)濟適用房，卻買不起商品房；剛剛畢業(yè)，收入不低但沒有積蓄，買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的房……
這就是人們常說的“夾心層”。盡管房地產市場和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個體系的“空白區(qū)”。近期，北京、天津、上海、常州、青島、廈門、廣州、深圳等城市紛紛開工建設或收購了一定規(guī)模的公共租賃房房源。這種由政府建設、低于市場租金限價出租、能長期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在。
“公共租賃房一旦形成制度，覆蓋范圍將遠遠大于現(xiàn)在住房保障的對象，可以實現(xiàn)住房供應的‘全兼容’?！弊》亢统青l(xiāng)建設部副部長齊驥日前表示。據(jù)了解，部分城市已經(jīng)出臺公共租賃房管理辦法，住房和城鄉(xiāng)建設部正在牽頭制定相關文件。
公租房起步，有望破解“夾心層”住房難題
今年8月1日，北京市公共租賃房管理辦法開始實施。管理辦法規(guī)定，公共租賃房的供應對象是“本市中低收入住房困難家庭，具體包括已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭”。這意味著，北京市所有保障性住房的供應對象，都可以在“買”和“租”之間選擇一種方式，解決住房困難。對其中的“夾心層”家庭而言，公共租賃房是不錯的選擇。
公共租賃房申請的火爆也證明了這一點。目前北京市已在五環(huán)外開始建設公租房，面積在60平方米左右。北京市住房保障辦主任程建華介紹，北京市已有7000多戶家庭提出公共租賃房申請，多數(shù)是已經(jīng)獲得保障資格、正在輪候的家庭，包括一部分因為經(jīng)濟壓力、獲得了資格但一直沒有購買保障房的家庭。
然而，由于公共租賃房剛剛起步，建設規(guī)模有限，對“夾心層”的全覆蓋目前僅能在制度層面上實現(xiàn)。只要對保障對象有收入限制，就永遠有“夾心層”。
“我們設想，將來公共租賃房達到一定規(guī)模時，完全可以和廉租房‘打通’。租一樣的房子，不同的對象交不同的租金。”常州市房管局局長朱建文說，隨著保障能力的提高，未來的住房保障體系將進一步簡化。常州市將公共租賃房保障的人群定位為“家庭人均年收入低于上年市區(qū)人均可支配收入80%的無房戶”，同樣覆蓋了目前所有的保障對象。當?shù)匾呀?jīng)有200多戶家庭提出公共租賃房的申請，其中相當一部分是原來享受廉租房補貼的家庭。
保障新就業(yè)人員住房，急需突破戶籍障礙
兩年前，有關部門就公共租賃房開始調研時，一個重要背景是，希望通過公共租賃房“探索解決大學畢業(yè)生等新就業(yè)人員的住房問題”?！靶戮蜆I(yè)人員的住房問題是各國都面臨的一個難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業(yè)，積蓄少，存在階段性的住房困難?！饼R驥表示，政府有責任支持他們解決住房問題，公共租賃房就是很好的方式。
常州規(guī)定，可以申請公共租賃房的新就業(yè)人員必須具備“大專以上學歷、畢業(yè)不滿5年、已簽訂勞動合同、在該市市區(qū)沒有房產”等條件。同時，為了便于審核，必須由新就業(yè)人員所在單位統(tǒng)一向房管部門申請，不接受個人申請。
“政府為這一群體提供公共租賃房，客觀上為企業(yè)減輕了負擔，留住人才?！敝旖ㄎ恼f，目前只接受銷售額500萬元以上的企業(yè)提出申請，對“新就業(yè)人員”的認定標準還比較高，將來要探索與企業(yè)合作，引入企業(yè)的資金和土地，共同建設房源。
在企業(yè)和外來務工人員集中的工業(yè)園區(qū)，“政企合建”的模式已經(jīng)開始落地。目前北京市已經(jīng)在亦莊開發(fā)區(qū)、中關村科技園區(qū)和順義機場園區(qū)進行規(guī)劃，通過政府與園區(qū)合作的方式，集中為他們提供公共住房。
在北京、上海等大學畢業(yè)生、外來務工人員數(shù)量眾多的城市，多數(shù)新就業(yè)人員并非本地戶籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數(shù)城市的公共租賃房仍然只保障本地戶籍人口?！氨本┰谥贫仍O計的時候還是有戶籍門檻的?！背探ㄈA說，“現(xiàn)在北京有戶籍人口1300萬人，外來人口居住半年以上的有450萬，以目前的建設規(guī)模，很難放開，資格認定也有困難?！?SPAN lang="EN-US">
能否突破戶籍這道“門檻”，成為公共租賃房實現(xiàn)“全兼容”的一個難題。
“由于目前公共租賃房資源不夠，無論是低收入家庭還是新就業(yè)人員，保障的門檻還是比較高，房源布局也不夠合理?！敝旖ㄎ恼f，“因此，當務之急還是加快建設，多籌集房源?！?SPAN lang="EN-US">
居民要能承受、政府要負擔得起，租金標準不好定
低租金是公共租賃房最大的吸引力，“低”的標準又該如何確定？
“租金標準不好定?！鼻鄭u市國土房管局副局長杜本好表示。租金高了不行，公共租賃房覆蓋面大，租金要讓保障對象都負擔得起，否則價格就變成了最大的門檻；低了也不行，要通過租金爭取平衡平時房屋管理、維修的支出，政府不可能像負擔廉租房一樣負擔這么大規(guī)模的公共租賃房。
青島市確定的公租房租金標準為“不超過市場租金的70%”。青島市場租金大約每月20元/平方米，也就是說公租房租金不會超過14元，租一套50平方米的公租房，每月租金約為700元左右。“對一個兩口之家或三口之家來說，這個租金還是可以負擔的。”杜本好說。
70%這一標準也被北京等許多大城市采用。在經(jīng)濟較發(fā)達、市場租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對較低。
常州公共租賃房租金僅為市場租金價格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業(yè)人員為每月4.5元/平方米。盡管政府補貼的比例比大城市高，由于中小城市市場租金水平不高，各地政府對每套公共租賃房實際的補貼額度大約都在300—500元之間。
據(jù)朱建文介紹，今后即使上調租金標準，也不會超過市場租金的50%，保障對象的負擔將更輕。
誰“入”誰“出”，公租房面臨監(jiān)審難題
和所有保障性住房一樣，準入時的資質審核和退出機制仍是公共租賃房面臨的大難題。
準入的困境在于，僅靠房管部門很難完全了解申請家庭的財產狀況，尤其是汽車、股票等資產。新就業(yè)人員在本市有沒有住房等，也難以獲知。
據(jù)記者了解，各地房管部門正在與銀行、交通管理、公安局等部門建立聯(lián)動系統(tǒng)，以便快速查詢相關信息。但效果如何，還有待觀察。
價格杠桿則成為公共租賃房建立退出機制的好辦法。常州規(guī)定，承租家庭不符合承租條件但暫時不能騰退房屋的，最長可以申請6個月的延長期，在延長期內就將租金從市場指導價格的30%提高到100%，如果超過延長期仍然不退出，則按市場租金價格的1.5倍征收。“盡管制度設計得很好，但如果真的拒不退出，要通過法律途徑強制退出，很難執(zhí)行?！背Ｖ菔蟹抗芫指本珠L孫宛如告訴記者。
為了使市場手段的退出機制更具有操作性，廈門市為公共租賃房制定了高于市場水平的租金，收取租金以后，政府再通過貨幣補貼的方式，根據(jù)不同的保障對象返還30%—70%的租金。廈門市住房保障辦副主任王朝暉介紹，如果承租者不退出，直接停止返還30%的補貼資金即可。高于市場價格的租金會讓這些家庭主動退出，有效避免公共資源不合理分配。
但這種“先收后退”的補貼方式，無疑將增加住房保障部門的工作量。不僅如此，以“全兼容”為目標的公共租賃房保障對象數(shù)量龐大，“進”和“退”的難題面前，各地住房保障機構人員普遍緊缺的困境將進一步凸顯。以北京市為例，北京現(xiàn)有1300萬戶籍人口，而從事住房保障的公務員隊伍不足2000人。在香港，這一比例是700萬∶9600。